「こんな物件、本当に売れるの？」と感じている方へ

不動産を相続したり、家族と共有名義で所有したりしていると、思いがけず扱いの難しい「訳あり不動産」を抱えることがあります。

 

たとえば──
・再建築ができない古い家屋
・自分の名義はあるけれど土地は借地
・土地は持っているけど建物の権利は他人が所有
・共有名義の中で自分だけが売却したい

 

こうした物件は「自由に売れない」と思われがちですが、実際には条件次第で売却できるケースもあります。

 

この記事では、再建築不可・借地権・底地といった特殊な権利を持つ不動産、さらに共有持分が絡むケースについて、「売却の可能性」と「注意点」をわかりやすく解説します。

【再建築不可物件】建て替えできなくても売れる？

▼再建築不可とは？
建物を壊しても、同じ場所に再建築できない土地のこと。
これは建築基準法で「道路に2m以上接していない土地には建築できない」と定められているためです。

 

▼売却はできるのか？
結論からいえば、売却は可能です。
ただし、買主にとっては「建て替えができない」という制約を理解した上での購入となるため、再利用の選択肢が限られ、相場よりも価格が下がりやすい傾向があります。

 

と言っても、活用方法が明確なケースでは、一定の需要も見込めます。たとえば以下のような場合です。

 

▼再建築不可でも売れるケース
・隣地の所有者が、土地を拡張したい目的で購入する
・投資家が、借家やリフォーム済み物件として収益化するために購入する
・将来的に接道要件が改善される可能性があるエリアで、先を見越して購入される

【借地権付き建物】自分の名義でも“土地は自分のものじゃない”

▼借地権とは？
借地権とは、他人の土地を借りて、その上に建物を建てる権利のことです。
一見「所有している不動産」に見えても、実際には建物だけの権利であり、売却時には地主の存在が大きく影響します。

 

▼借地権付き建物は売れるのか？
売却自体は可能ですが、多くの場合、地主の承諾や承諾料の支払いが必要になるため、手続きがスムーズに進みにくい傾向があります。
さらに、建物の老朽化や借地契約の更新条件が厳しい場合は、買い手が見つかりにくくなることもあります。

 

また、借地契約には「旧借地法」と「新借地借家法」の2種類があり、それぞれ内容が大きく異なります。どちらに該当するかを事前に確認しておくことが大切です。

 

▼借地権売却で注意すべきポイント
・地主に「売却の承諾」が必要かどうか（契約書を確認）
・借地契約の残存期間と更新条件
・建物の評価と、権利金・名義書換料の発生有無

 

借地権は一見ややこしいですが、買取に積極的な不動産業者も一定数存在します。
建物だけを購入し、借地権を活用して再貸し出しするビジネスモデルを採るケースもあります。

【底地】土地はあるのに自由に使えない

▼底地とは？
「底地（そこち）」とは、借地人に貸している土地のことです。
つまり、土地の所有者でありながら、その上には他人の建物が建っていて自由に活用できない状態です。
そのため、売却も一筋縄ではいきません。

 

▼売却の現実
底地は、借地人にとって「このまま借り続けられる」という安心感があるため、その土地を買い取りたいという意向を持つケースも少なくありません。

 

一方で、借地人以外の第三者に売る場合には、以下のような理由から買い手が限られ、価格が下がりやすい傾向があります。

 

・買主が借地人との契約関係を引き継ぐ必要がある
・借地契約の内容や、過去のトラブルの有無が影響する
・将来どれだけ収益が出るかの見通しが立てづらい

 

▼売却しやすくなる工夫
・借地人に「買い取りの意向」があるか打診しておく
・借地契約書を整理し、条件を明確に提示できるようにする
・底地買取に強い専門業者に相談する

 

共有持分との“かけ算”でさらに複雑に

再建築不可、借地権、底地といったいずれか1つでも売却が難しい要因となりますが、
これに加えて「共有持分」という要素が加わることで、さらにハードルが上がります。

 

▼こんなケースが厄介
・再建築不可の古家を3人で共有している
・借地権付き物件の建物だけを、他人と共有している
・底地の一部だけを相続し、他の共有者と連絡がつかない

 

上記のようなケースでは、自分の判断だけでは売却できない可能性があります。
しかし近年では、こうした特殊な条件を専門に扱う買取業者や、弁護士と連携したサポート体制を持つ不動産会社も増えてきています。
共有持分だけでも買い取るスキームが確立されている場合もあるため、「どうせ売れない」と思い込まず、情報を集めることが重要です。

【まとめ】「売れない」と決めつけず、まずは整理と相談を

再建築不可、借地権、底地といった「訳あり不動産」は、一見売却が難しそうに思えるかもしれません。
しかし、実際には売却の可能性は十分にあります。

 

売却を前向きに進めるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

 

・各制度の仕組みや制限を正しく理解すること
・再建築不可・借地・底地ごとのリスクや条件を整理すること

 

また、これらの条件に加えて「共有持分」が絡むと、より複雑になります。
ですが、近年ではこうした特殊なケースにも対応できる専門業者が増えており、共有持分だけでも買い取る仕組みを持つ業者も存在します。

 

「どうせ売れない」とあきらめる前に、まずは自分の不動産がどのような状態かを整理し、信頼できる専門家に相談することが、納得のいく解決への第一歩です。