必ずかかる費用①：不動産会社に支払う「仲介手数料」

まず、ご認識の通り、売却活動を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。

計算方法とあなたのケースの概算額

仲介手数料の上限は、法律で「売買価格 × 3% + 6万円 ＋ 消費税」と定められています。

ご相談のケース（売却価格2580万円）で計算してみましょう。
（2580万円 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税） = 917,400円

これが、あなたが不動産会社に支払う仲介手数料の上限額となります。

支払うタイミング

売買契約が成立した日と、物件の引き渡しが完了した日に、半金ずつ支払うのが一般的です。

必ずかかる費用②：税金と登記費用

仲介手数料の次に、必ずかかってくるのが、国や専門家に支払う以下の費用です。

1. 印紙税（売買契約書に貼る印紙代）

不動産の売買契約書は、法律で定められた課税文書であり、「印紙税」を納める必要があります。契約書に収入印紙を貼ることで納税します。

売買価格が「1000万円を超え5000万円以下」の場合、必要な印紙税は1万円です。（※2027年3月31日までの軽減措置適用）

2. 抵当権抹消の登記費用（住宅ローンが残っている場合）

もし、売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、売却と同時にローンを完済し、金融機関が設定した「抵当権」という担保権を抹消する登記手続きが必要です。この手続きは、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

費用は、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への報酬を合わせて、1万5千円～3万円程度が相場です。

3. 譲渡所得税・住民税（売却して利益が出た場合のみ）

これが最も金額が大きくなる可能性のある税金ですが、利益が出なければ一切かかりません。 譲渡所得（売却利益）は、以下の式で計算します。

【譲渡所得 ＝ 売却価格 ー（物件の購入価格 ＋ 購入時の諸経費 ＋ 売却時の諸経費）】

そして、もし利益が出たとしても、ご自身が住んでいたマイホームを売却する場合、**利益から最高3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」**という強力な特例があります。今回のように売却価格が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで、譲渡所得税がゼロになる可能性が非常に高いです。

場合によってかかるその他の費用

上記以外に、状況に応じて以下のような費用がかかる場合があります。

• ハウスクリーニング・リフォーム費用：より高く、早く売るために行う場合。
• 引っ越し費用：当然ながら、次の住居への引っ越し費用。
• 測量費用：一戸建てや土地で、隣地との境界が確定していない場合。

まとめ：費用の内訳を理解し、安心して売却を進めよう

最後に、今回のポイントを整理します。

• 仲介手数料以外の費用はある？：はい、「印紙税」「登記費用」はほぼ必ずかかります。「譲渡所得税」は利益が出た場合のみです。
• ぼったくりではない？：いいえ、これらは全て法律等で定められた正当な費用です。
• どうすれば安心できる？：契約前に、不動産会社の担当者から「売却にかかる諸費用の一覧・見積書」を書面でもらい、一つひとつの項目について丁寧に説明を受けましょう。

不動産の売却は、非常に大きなお金が動く取引です。だからこそ、費用の内訳が不透明だと、ご不安に感じてしまいますよね。しかし、その一つひとつは明確な根拠のある費用です。特に、共有名義の不動産を売却する際には、これらの費用や税金を、誰がどのように負担するのかを共有者間で事前に話し合っておくことも重要になります。

信頼できる不動産会社の担当者は、こうした諸費用について、必ず事前に分かりやすく説明してくれます。もし、説明が曖昧だったり、質問に誠実に答えてくれなかったりするようであれば、それは担当者を変えてもらうか、別の不動産会社を検討するサインかもしれません。