宅建試験対策！不動産登記法における所有権保存登記と移転登記の違いを徹底解説

所有権保存登記と所有権移転登記の基礎知識

まず、不動産登記について理解しましょう。不動産登記とは、土地や建物の所有者や権利関係を公的に記録する制度です。（登記簿に記録されます）。この制度によって、不動産の取引の安全性が確保されます。

所有権保存登記とは、新しく不動産を取得した際に、その所有権を登記簿に初めて記録することです。例えば、新しく造成された土地を取得した場合などに利用されます。一方、所有権移転登記とは、既に登記簿に記録されている不動産の所有権を、ある人から別の人へ移転する際に、登記簿の記録を更新することです。土地の売買が典型的です。

今回のケースでは、Aが土地の所有者で、BがAから土地を購入しました。つまり、所有権がAからBに移転するということです。

今回のケースへの直接的な回答

問題文の解答は「誤り」で、Bは所有権保存登記の申請適格がありません。なぜなら、所有権保存登記は、**所有権を初めて設定する場合**に行われる登記だからです。BはAから土地を購入しており、既にAに所有権が存在します。Bは、Aから所有権を取得したのですから、所有権を「保存」するのではなく、「移転」させる必要があります。

所有権移転登記の手続きと関係法令

所有権の移転は、所有権移転登記によって行われます。これは、不動産登記法に基づいて行われ、登記官に申請する必要があります。申請者は、売主であるAと買主であるBの両方です。Aは所有権を移転する意思表示をし、Bは所有権を取得する意思表示をする必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

多くの場合、土地の売買では、所有権保存登記と所有権移転登記が混同されがちです。所有権保存登記は、所有権が「初めて」設定される場合にのみ行われます。土地の売買では、既にAが所有権を有しているので、BはAから所有権を「移転」してもらう必要があります。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

AからBへの土地売買では、以下の手順になります。

1. **売買契約の締結**: AとBは、土地の売買契約を締結します。
2. **所有権移転登記の申請**: AとBは共同で、所有権移転登記の申請を登記所に提出します。必要な書類は、売買契約書、Aの印鑑証明書、Bの印鑑証明書などです。
3. **登記完了**: 登記所が申請内容を審査し、問題なければ登記簿に所有権がBに名義変更されます。

Aが単独でBを登記名義人とする所有権保存登記を行うことはできません。これは、法律上認められていない手続きです。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な手続きです。登記申請に不備があると、登記が拒否されたり、後々トラブルになる可能性があります。そのため、不動産登記に関する知識や経験が不足している場合は、不動産登記の専門家（司法書士など）に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の問題を通して、所有権保存登記と所有権移転登記の違い、そしてそれぞれの申請者について理解できたでしょうか？ 所有権保存登記は「初めて」所有権を設定する場合、所有権移転登記は既存の所有権を移転する場合に行われます。土地の売買では、所有権移転登記が適切な手続きであり、売主と買主の共同申請が必要です。不動産登記に関する手続きは複雑なため、不明な点があれば専門家に相談しましょう。