相続時と売却時の土地評価額の差額について徹底解説！坪単価35万円と70万円の謎を解き明かす

相続税評価額と時価の大きな違い

#### 相続税評価額の仕組み

まず、相続税の計算において土地の評価額は「相続税評価額」を用います。これは、市場価格（時価）とは異なる、国が定めた方法で算出される価格です。時価は、実際にその土地を売買しようとした場合の価格を指します。

相続税評価額は、土地の価格を適正に評価するだけでなく、相続税の納税を円滑に進めるための制度でもあります。そのため、時価よりも低い価格で評価される仕組みになっています。

#### 評価方法の違い

相続税評価額は、路線価（国税庁が公示する、一定路線上の土地の1平方メートル当たりの価格）や固定資産税評価額を基に算出されます。これらの評価額は、過去の取引事例や周辺の土地状況などを考慮して決められますが、常に最新の市場動向を反映しているとは限りません。一方、時価は、最新の市場動向を反映した、よりリアルタイムな価格です。

#### 具体的な評価方法の違い

例えば、路線価は毎年見直されますが、その変更は必ずしも市場価格の変動を完全に反映しているとは限りません。また、固定資産税評価額も、市場価格を直接反映しているわけではありません。そのため、相続税評価額と時価の間には差が生じるのです。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、相続時（2年前）の土地の評価額が坪単価35万円、現在の市場価格が坪単価70万円となっています。この差は、相続税評価額と時価の差によるものです。相続税評価額は、市場価格よりも低く評価されるため、このような価格差が生じるのは一般的な現象です。

相続税評価に関する法律・制度

相続税の評価は、相続税法に基づいて行われます。この法律では、土地の評価方法として路線価や固定資産税評価額の利用が規定されています。また、評価額の算出には、様々な減価要素（例えば、土地の形状や立地条件など）が考慮されます。

誤解されがちなポイント：相続税評価額＝市場価格ではない

相続税評価額は、市場価格（時価）とは異なることを理解することが重要です。相続税評価額は、税金計算のための評価額であり、土地を売却する場合の価格とは一致しません。

実務的なアドバイス：売却時の価格と相続税評価額の差額

土地を売却する際には、仲介手数料などの費用を差し引いた売却価格から、相続税評価額との差額分を相続税として納税する必要があります。売却価格が高ければ高いほど、納税額も多くなります。税理士などの専門家に相談し、相続税の申告を適切に行うことが重要です。

専門家に相談すべき場合

相続税の申告は複雑な手続きを伴います。土地の評価額や相続税の計算に不安がある場合、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、相続税評価額の算出方法や申告手続きについて適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ

相続時と売却時の土地評価額の差は、相続税評価額と時価の違いによるものです。相続税評価額は市場価格より低いのが一般的で、この差は、相続税の制度上、当然のことです。土地の売却を検討する際は、税理士などの専門家に相談し、適切な手続きを進めることが重要です。 相続税申告は複雑なため、専門家のサポートを受けることで、安心して手続きを進められるでしょう。