農地ではない道路部分の移転登記：農地転用許可は必要？建売住宅売買における注意点

回答と解説

1. 農地転用（農転）の基礎知識

農地転用とは、農地（田、畑、牧草地など）を宅地、工場用地など、農業以外の用途に転用することです。 農地は日本の貴重な資源であり、食料生産の基盤となるため、その転用には国や地方公共団体による許可（農地転用許可）が必要です（農地法）。これは、農地の減少を防ぎ、食料自給率の維持向上を図るためです。許可を得るためには、転用目的や面積、周辺環境への影響などを審査されます。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、登記簿上の地目が畑であっても、現況が公衆用道路となっている部分の移転登記には、農地転用許可は不要です。なぜなら、農地転用の定義は「農地を農業以外の用途に転用すること」であり、既に道路として利用されている土地を、所有権の移転によって別の所有者に移す行為は、用途の変更ではありません。

3. 関係する法律や制度

関係する法律は主に農地法です。農地法は、農地の保全と農業生産の維持向上を目的として、農地の転用を規制しています。しかし、既に農地以外の用途に利用されている土地の所有権移転は、農地法の規制対象外となります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

登記簿上の地目と現況が異なる場合、誤解が生じやすい点です。登記簿の地目は過去の状況を反映しているだけで、必ずしも現在の状況と一致するとは限りません。今回のケースでは、現況が公衆用道路であることが重要です。地目変更は、土地の用途変更を登記簿に反映させる手続きであり、農地転用とは別の手続きです。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

土地の移転登記手続きは、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。専門家は、登記簿上の地目と現況の相違点、共有地の扱いなど、複雑な点を的確に判断し、適切な手続きを進めてくれます。 また、売買契約書に、道路部分の移転登記に関する記述があるか確認しましょう。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

共有地の持分移転や地目変更が複雑な場合、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、複数の共有者がいる場合、合意形成や手続きに専門家の知識と経験が必要となる可能性があります。 また、登記手続きに不備があると、後々トラブルに発展する可能性もあるため、専門家の助言を得ることは非常に重要です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 登記簿の地目と現況が異なる場合、現況が重要です。
* 現況が既に農地以外の用途（今回は公衆用道路）である場合、農地転用許可は不要です。
* 所有権の移転は、用途変更ではありません。
* 複雑なケースでは、専門家への相談がおすすめです。

今回のケースでは、農地転用許可は必要ありませんが、共有地や登記手続きに関する専門的な知識が必要なため、司法書士などの専門家にご相談されることを強くお勧めします。 スムーズな手続きを進めるために、早めの相談が安心です。