離婚による財産分与で不動産を取得！登録免許税と税金優遇措置を徹底解説

１．不動産と登録免許税の基礎知識

不動産の所有権（その不動産を所有する権利）の移転には、登記（所有権の変更を公的に記録すること）が必要です。この登記をする際に支払う税金が登録免許税です。 売買や贈与など、所有権の移転事由によって税率が異なります。 一般的に、売買の場合は課税標準額の1000分の10、贈与の場合は1000分の20です。 課税標準額とは、不動産の価格（評価額）のことです。

２．離婚による財産分与と登録免許税

離婚による財産分与の場合、不動産の所有権は売買や贈与とは異なり、法律に基づいて移転します。そのため、登録免許税はかかりません。 これは、財産分与が売買や贈与のような「対価を伴う取引」ではないためです。 法律上、財産分与は離婚に伴う権利義務の調整であり、税金が課税される対象とはみなされないのです。

３．関係する法律：民法と不動産登記法

財産分与に関する規定は民法（家族関係に関する法律）に、不動産の登記に関する規定は不動産登記法に定められています。 民法は財産分与のルールを定め、不動産登記法は登記手続きとそれに伴う税金について定めています。 これらの法律に基づき、財産分与による不動産の取得には登録免許税は不要とされています。

４．誤解されがちなポイント：財産分与と売買の混同

離婚協議書で不動産を財産分与として取得する場合、たとえ協議書に「売買」という表現が使われていても、税金上の扱いは「財産分与」です。 重要なのは、取引の法的性質です。 協議書の内容よりも、その取引が実際には売買なのか、贈与なのか、それとも財産分与なのかを判断する必要があります。 この点を誤解すると、不必要な税金を支払うことになります。

５．実務的なアドバイスと具体例

例えば、夫婦共有のマンションを財産分与で妻が取得する場合、登記手続きの際に登録免許税は不要です。 ただし、マンションの評価額を確定するために、不動産鑑定士による評価が必要になる場合があります。 その費用は別途発生しますので、注意が必要です。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の評価額や財産分与の内容が複雑な場合、弁護士や税理士に相談することをお勧めします。 特に、高額な不動産を扱う場合や、複雑な財産分与契約を締結する場合は、専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、税金面でのリスクを軽減できます。

７．まとめ：財産分与と登録免許税

離婚による財産分与で不動産を取得する場合、登録免許税は不要です。 売買や贈与とは法的性質が異なるため、税金処理も異なります。 複雑なケースでは、専門家への相談が重要です。 ローンが足りない場合、税金による還付はありませんが、他の金融機関からの融資や、不動産売却による資金調達なども検討できます。 重要なのは、それぞれの状況に合わせた適切な対応をとることです。