「いわくつき物件」って何？定義や注意点をわかりやすく解説！

「いわくつき物件」ってどんなもの？基礎知識を解説！

「いわくつき物件」という言葉は、不動産の世界でよく耳にする言葉ですが、具体的にどのような物件を指すのでしょうか？
いわゆる「事故物件」のことですね。
まずは、この言葉の定義と、関連する基礎知識を整理してみましょう。

定義：

「いわくつき物件」は、一般的には、過去に何らかの出来事があったために、心理的な抵抗感を持つ人がいる可能性がある物件のことを指します。
具体的には、物件内で人が亡くなった、自殺があった、事件や事故があったなどが挙げられます。
これらの出来事が、物件の価値や、その後の利用に影響を与える可能性があると考えられています。

心理的瑕疵（かし）とは？

不動産用語で「瑕疵（かし）」とは、通常備わっているべき品質や性能が備わっていない状態を指します。
「心理的瑕疵」は、物理的な問題ではなく、過去の出来事によって購入者や入居者が心理的な抵抗を感じる可能性のある状態を指します。
例えば、事件や事故、自殺、孤独死などがあった物件がこれに該当します。

告知義務とは？

不動産を売買する際、売主は買主に対して、その物件に関する重要な情報を告知する義務があります。
これを「告知義務」と言います。
心理的瑕疵がある場合、売主はこの事実を告知しなければなりません。
告知を怠った場合、後々トラブルになる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の「いわくつき物件」の定義についてですが、明確な定義は法律で定められているわけではありません。
しかし、一般的には、物件内で人が亡くなった、自殺があった、事件や事故があったなど、心理的な抵抗感を与える可能性のある物件を指します。
「やってはいけない２世帯住宅」のような特殊な構造や、夫婦の離婚自体が「いわくつき」になるわけではありません。
ただし、離婚に至る経緯の中で、物件に何らかの心理的瑕疵が発生した場合は、告知義務が生じる可能性があります。

関係する法律や制度

「いわくつき物件」に関連する主な法律や制度は以下の通りです。

• 宅地建物取引業法：
  不動産業者は、物件の売買や賃貸を行う際に、重要事項の説明義務があります。
  この中には、心理的瑕疵に関する情報も含まれる場合があります。
• 民法：
  売主は、買主に対して、瑕疵のない物件を引き渡す義務があります。
  心理的瑕疵がある場合、売主は損害賠償責任を負う可能性があります。

これらの法律は、「いわくつき物件」に関するトラブルを未然に防ぎ、購入者や入居者の権利を保護するためのものです。

誤解されがちなポイントの整理

「いわくつき物件」に関して、よくある誤解を整理しておきましょう。

• 全ての人が「いわくつき物件」を嫌がるわけではない：
  心理的な抵抗感は人それぞれです。
  気にしない人もいれば、非常に気にする人もいます。
  重要なのは、告知義務に基づき、情報を開示することです。
• 「いわくつき」＝「住めない」ではない：
  心理的瑕疵があったとしても、物件自体に物理的な問題がない限り、住むことは可能です。
  ただし、心理的な影響を考慮する必要があります。
• 何でもかんでも「いわくつき」になるわけではない：
  例えば、近隣で事件があった、前の住人が病気で亡くなった、といったケースは、必ずしも「いわくつき」とは言えません。
  告知義務の対象となるかどうかは、個別の状況によって判断されます。

実務的なアドバイスと具体例

「いわくつき物件」に関する実務的なアドバイスと、具体的な事例をいくつかご紹介します。

• 告知義務の範囲：
  告知義務の範囲は、どこまで及ぶのでしょうか？
  一般的には、物件内で人が亡くなった、自殺があった、事件や事故があった場合など、入居者の心理に影響を与える可能性のある事実が対象となります。
  ただし、事件の内容や、事件から時間が経過しているかなど、個別の状況によって判断が異なります。
• 告知方法：
  告知は、口頭だけでなく、書面でも行う必要があります。
  重要事項説明書に記載し、買主または借主に説明することが一般的です。
• 事例１：
  物件内で孤独死があった場合、告知義務が発生します。
  ただし、発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合は、その事実も告知する必要があります。
• 事例２：
  物件内で自殺があった場合、告知義務が発生します。
  事件性がない場合でも、告知が必要です。
• 事例３：
  近隣で事件があった場合、告知義務は原則としてありません。
  ただし、事件の内容や、物件への影響によっては、告知が必要となる場合もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

「いわくつき物件」に関する問題は、非常にデリケートであり、専門的な知識が必要となる場合があります。
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 売主・買主間のトラブル：
  告知義務の有無や、告知内容について、売主と買主の間で意見の相違がある場合は、弁護士に相談しましょう。
• 心理的瑕疵の判断が難しい場合：
  告知義務の対象となるかどうかの判断が難しい場合は、不動産鑑定士や、不動産に詳しい弁護士に相談しましょう。
• 不動産会社の対応に不信感がある場合：
  不動産会社の対応に不信感がある場合は、宅地建物取引士や、弁護士に相談しましょう。

専門家は、法的知識や経験に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。
また、トラブルを未然に防ぐためのサポートもしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のテーマである「いわくつき物件」について、重要なポイントを改めて整理しましょう。

• 「いわくつき物件」とは、過去に心理的な抵抗感を与える出来事があった物件のことです。
• 心理的瑕疵がある場合、売主には告知義務があります。
• 告知義務の範囲は、個別の状況によって判断されます。
• 「いわくつき物件」に対する考え方は人それぞれです。
• 専門家への相談も検討しましょう。

「いわくつき物件」は、不動産取引において、非常に重要な要素です。
正しい知識を持ち、注意深く対応することで、トラブルを回避し、安心して取引を進めることができます。
もし不安な点があれば、専門家に相談することを躊躇しないでください。