「告知事項あり」物件の瑕疵内容、電話で伝えない決まりはある？

告知事項と瑕疵（かし）について知っておこう

不動産取引において、「告知事項」と「瑕疵」という言葉は非常に重要です。これらは、物件の価値や購入後の生活に大きな影響を与える可能性があるからです。まずは、それぞれの言葉の意味と、なぜ重要なのかを理解しましょう。

告知事項とは

告知事項とは、物件の購入を検討している人に、事前に知らせておくべき重要な情報のことです。具体的には、以下のようなものが該当します。

• 過去にその物件で起きた事件や事故
• 周辺環境に関する問題（騒音、悪臭など）
• 建物の構造上の問題（雨漏り、シロアリ被害など）
• 法的規制に関する事項（再建築不可物件など）

これらの情報は、物件の購入者が安心して生活を送るために不可欠なものです。不動産屋には、これらの情報を誠実に開示する義務があります。

瑕疵（かし）とは

瑕疵とは、簡単に言うと、物件の「欠陥」のことです。大きく分けて、以下の2つの種類があります。

• 物理的な瑕疵：建物の構造上の問題（雨漏り、シロアリ被害など）や、設備の故障など、物理的な欠陥のことです。
• 心理的な瑕疵：過去にその物件で起きた事件や事故など、心理的な影響を与える可能性のある瑕疵のことです。

瑕疵がある場合、物件の価値が下がる可能性があります。また、購入後に修繕費用が発生することもあります。そのため、瑕疵の有無は、物件選びにおいて非常に重要なポイントとなります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、不動産屋が「告知事項」である瑕疵の内容を電話で伝えないと言ったことが問題となっています。

結論から言うと、不動産屋が電話で瑕疵内容を伝えないという決まりはありません。これは、法律で定められているわけではありませんし、業界全体で統一されたルールがあるわけでもありません。

不動産屋が電話で瑕疵内容を伝えない理由は、いくつか考えられます。

• 対面での説明を重視している：重要な情報は、対面で詳しく説明し、誤解がないようにしたいと考えている可能性があります。
• 情報漏洩のリスクを避ける：電話での説明は、第三者に聞かれるリスクがあります。個人情報や機密情報が漏洩するのを防ぎたいと考えているのかもしれません。
• 会社の方針：不動産屋によっては、電話での対応を制限するような社内ルールを定めている場合があります。
• 顧客との関係構築：来店を促し、対面でじっくりと話すことで、顧客との信頼関係を築きたいと考えている可能性があります。

最初の不動産屋が「決まりを守らないとお店が潰れる」と言ったのは、少し大げさな表現かもしれません。しかし、会社としての対応方針や、説明の正確性を重視するあまり、電話での対応を避けた可能性はあります。

一方、別の不動産屋が電話で瑕疵内容を教えてくれたのは、顧客サービスの一環かもしれませんし、単に個人の判断によるものかもしれません。どちらの対応が正しいかという問題ではなく、それぞれの不動産屋の考え方や方針の違いと捉えるのが適切でしょう。

関係する法律や制度

不動産取引に関係する法律や制度はいくつかありますが、今回のケースに直接関係するのは、主に以下の2つです。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）は、不動産取引を公正かつ円滑に進めるための法律です。宅建業者は、この法律に基づいて、様々な義務を負っています。

今回のケースで問題となるのは、宅建業者が「重要事項説明」を行う義務があることです。重要事項説明とは、物件の購入を検討している人に対して、物件に関する重要な情報を説明することです。瑕疵の内容も、この重要事項説明に含まれます。

しかし、宅建業法では、重要事項説明は必ず対面で行わなければならないと定められているわけではありません。電話や書面での説明も可能ですが、対面での説明が推奨されています。

民法

民法は、私的な関係を規律する基本的な法律です。不動産取引においても、民法の様々な規定が適用されます。

今回のケースで関連するのは、売主の「瑕疵担保責任」です。瑕疵担保責任とは、売主が、物件に隠れた瑕疵があった場合に、買主に対して負う責任のことです。売主は、瑕疵によって生じた損害を賠償したり、物件の修繕を行ったりする義務を負います。

ただし、瑕疵担保責任は、2020年4月1日に施行された改正民法により、大きく変更されました。現在は、「契約不適合責任」という概念に変わっています。契約不適合責任は、瑕疵だけでなく、契約内容に適合しない場合に、売主が負う責任を包括的に定めています。

誤解されがちなポイントの整理

今回のケースでは、いくつかの誤解が生じやすいポイントがあります。以下に、それらを整理します。

誤解1：電話で瑕疵内容を伝えないのは違法行為である

これは誤解です。繰り返しになりますが、電話で瑕疵内容を伝えないこと自体は、違法行為ではありません。不動産屋の判断や方針によるものです。

誤解2：すべての不動産屋が同じ対応をする

これも誤解です。不動産屋によって、対応は異なります。電話での対応を積極的に行うところもあれば、対面での説明を重視するところもあります。これは、会社の規模、方針、担当者の考え方などによって変わってきます。

誤解3：瑕疵の内容はすべて開示される

これも注意が必要です。不動産屋は、知っている範囲で瑕疵の内容を開示する義務がありますが、すべての瑕疵を把握しているとは限りません。物件によっては、詳細な調査が必要となる場合もあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースを踏まえ、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

1. 複数の不動産屋に問い合わせてみる

気になる物件がある場合は、1つの不動産屋だけでなく、複数の不動産屋に問い合わせてみることをおすすめします。対応の違いを比較することで、より多くの情報を得ることができます。

2. 電話での対応にこだわる必要はない

電話での説明を断られたとしても、必ずしも悪いことではありません。対面での説明を求めるのであれば、来店して詳しく話を聞くのも良いでしょう。実際に物件を見学することで、より多くの情報を得ることができます。

3. 重要事項説明をしっかり確認する

重要事項説明は、物件の購入を検討する上で非常に重要なものです。説明内容をしっかりと確認し、疑問点があれば、遠慮なく質問しましょう。不明な点は、専門家に相談するのも良いでしょう。

4. 契約前に物件の状態を確認する

契約前に、必ず物件の状態を確認しましょう。内見の際には、気になる箇所をじっくりとチェックし、写真や動画を記録しておくのも良いでしょう。可能であれば、専門家による調査を依頼することも検討しましょう。

5. 契約書の内容を理解する

契約書には、物件に関する様々な条件や、売主と買主の権利義務が記載されています。契約書の内容をしっかりと理解し、不明な点があれば、専門家に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士、不動産鑑定士、建築士など）に相談することをおすすめします。

• 瑕疵の内容が複雑で理解できない場合：専門家は、専門的な知識と経験に基づいて、瑕疵の内容を分かりやすく説明し、適切なアドバイスをしてくれます。
• 不動産屋の対応に不信感がある場合：専門家は、中立的な立場から、不動産屋の対応が適切かどうかを判断し、必要なアドバイスをしてくれます。
• トラブルが発生した場合：専門家は、法的観点から、トラブルの解決に向けてサポートしてくれます。
• 高額な物件を購入する場合：高額な物件の場合、専門家の意見を聞くことで、より安全な取引を行うことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 不動産屋が「告知事項」である瑕疵の内容を電話で伝えないという決まりはありません。
• 不動産屋の対応は、会社の方針や個人の判断によって異なります。
• 宅建業法では、重要事項説明は対面で行うことが推奨されていますが、電話や書面でも可能です。
• 複数の不動産屋に問い合わせて、対応の違いを比較することが重要です。
• 瑕疵の内容が複雑な場合や、不動産屋の対応に不信感がある場合は、専門家に相談しましょう。

不動産取引は、人生における大きな買い物です。後悔のない取引をするためには、情報を収集し、慎重に判断することが大切です。