「境内地」の更地、購入できる？ 登記と現況の違いを解説

回答と解説

テーマの基礎知識：地目と不動産登記について

土地の購入を検討する際、まず理解しておくべきは「地目（ちもく）」と「不動産登記」です。

地目とは、土地の主な用途を分類したもので、不動産登記法によって23種類に定められています。

• 例えば、住宅が建っている土地は「宅地」、田んぼは「田」、畑は「畑」といった具合です。
• 今回の質問にある「境内地」は、神社や寺院の敷地を指します。

不動産登記は、土地や建物の情報を記録し、権利関係を公示（広く一般に知らせること）するための制度です。

• 登記簿には、土地の所在、地目、面積、所有者などが記載されています。
• 不動産取引を行う際には、この登記簿を確認して、土地の正確な情報を把握することが重要です。

今回のケースでは、登記簿上の地目が「境内地」となっていることがポイントです。しかし、実際にその土地が更地であるという状況が、疑問を呼ぶ原因となっています。

今回のケースへの直接的な回答：更地でも購入は可能？

結論から言うと、地目が「境内地」と登記されている土地であっても、更地であれば、購入することは可能です。

ただし、いくつかの注意点があります。

• まず、登記簿上の地目と現況（現在の土地の利用状況）が異なる場合、その原因を調査する必要があります。
• なぜ「境内地」と登記されているのか、その経緯を調べることが重要です。
• 過去に神社や寺院があったが、何らかの理由で建物がなくなった（廃寺・廃社になった）というケースも考えられます。
• また、地目が「境内地」のままになっている場合、何らかの法的な手続きが必要になる可能性もあります。

近隣住民の承諾については、必ずしも必要とは限りません。しかし、土地の利用状況によっては、近隣住民とのトラブルを避けるために、事前に説明をしておくことが望ましい場合もあります。

関係する法律や制度：地目変更と不動産登記法

今回のケースで関連する可能性がある法律は、不動産登記法です。

不動産登記法では、土地の地目を変更する手続き（地目変更登記）が定められています。

• もし、登記簿上の地目と現況が異なる場合、地目変更登記を行う必要があるかもしれません。
• 例えば、更地として利用されている土地であれば、「宅地」に変更する手続きが考えられます。
• 地目変更登記を行うためには、法務局（登記を管轄する役所）に申請を行う必要があります。
• 申請には、土地の利用状況を証明する書類（例：建築確認済証、固定資産税の課税証明書など）が必要となる場合があります。

また、土地の利用状況によっては、都市計画法や建築基準法などの関係法令も考慮する必要があります。

• 例えば、用途地域（都市計画法で定められた土地の利用目的の区分）によっては、建物の建築が制限される場合があります。
• 建築基準法では、建物の高さや構造に関する規制が定められています。

誤解されがちなポイントの整理：地目と現況の違い

今回のケースで誤解されやすいポイントは、地目と現況の違いです。

• 登記簿上の地目は、あくまで過去の土地の利用状況や、土地の分類を示すものです。
• 現在の土地の利用状況と必ずしも一致するとは限りません。
• 地目が「境内地」であっても、実際に神社や寺院が存在するとは限りません。
• 更地であれば、他の用途（例えば住宅など）に利用することも可能です。

しかし、地目と現況が異なる場合、法的な手続きが必要になる可能性があります。

• 地目変更登記を行うことで、登記簿上の情報を現況に合わせることができます。
• 地目変更登記を行うことで、土地の利用に関する制限が緩和される場合もあります。
• 地目変更登記を行わない場合、将来的に不動産取引を行う際に、問題が生じる可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：購入前の調査と手続き

今回のケースで、実際に土地を購入する際の具体的なアドバイスをします。

1. 登記情報の確認：

• まず、法務局で土地の登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、詳細な情報を確認しましょう。
• 地目だけでなく、所有者、抵当権などの権利関係も確認してください。
• 地積測量図（土地の形状や面積を示す図面）も確認し、土地の形状や境界線を把握しましょう。

2. 現況の調査：

• 実際に土地を訪れ、周囲の状況を確認しましょう。
• 近隣の建物や道路の状況、土地の高低差などを確認してください。
• 近隣住民に、土地の利用状況について話を聞いてみるのも良いでしょう。

3. 地目変更の検討：

• 更地であれば、地目を「宅地」に変更することを検討しましょう。
• 地目変更登記を行うためには、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
• 土地家屋調査士は、登記に関する専門家であり、必要な書類の作成や手続きを代行してくれます。

4. 近隣住民とのコミュニケーション：

• 近隣住民に、土地の購入と利用について説明し、理解を得るように努めましょう。
• 事前に説明をしておくことで、将来的なトラブルを避けることができます。
• もし、近隣住民から反対意見が出た場合は、専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。

5. 専門家への相談：

• 土地の購入に関する手続きは、専門的な知識が必要となる場合があります。
• 不動産会社、土地家屋調査士、司法書士、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の場合は専門家に相談することをお勧めします。

• 登記簿上の地目と現況が大きく異なる場合： 地目変更登記が必要かどうか、専門的な判断が必要です。
• 近隣住民とのトラブルが発生した場合： 弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。
• 土地の利用に関する制限がある場合： 建築士や不動産鑑定士に相談し、土地の利用可能性について評価してもらいましょう。
• 不動産取引に関する不安がある場合： 不動産会社や司法書士に相談し、契約内容や手続きについて確認しましょう。

専門家は、それぞれの専門分野において、的確なアドバイスとサポートを提供してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 地目が「境内地」の土地でも、更地であれば購入は可能です。
• 登記簿上の地目と現況が異なる場合は、原因を調査し、必要に応じて地目変更登記を行いましょう。
• 近隣住民とのコミュニケーションを大切にし、トラブルを未然に防ぎましょう。
• 専門家への相談を積極的に行い、安心して不動産取引を進めましょう。

土地の購入は、人生における大きな決断です。慎重に調査し、専門家の意見を聞きながら、後悔のない選択をしてください。