テーマの基礎知識：不動産と「曰く付き物件」とは？
部屋探しをする際、「曰く付き物件」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。これは、過去に事故や事件があった物件のことを指します。具体的には、人が亡くなった、自殺があった、火災があったなどのケースが該当します。
不動産取引においては、このような過去の出来事が、物件の価値や住みやすさに影響を与える可能性があるため、重要な情報として扱われます。
告知義務（こくちぎむ）とは、不動産を売買したり、賃貸したりする際に、その物件に関する重要な情報を買主や借主に伝えなければならない義務のことです。この告知義務があるかどうかで、不動産屋さんの対応が変わってきます。
今回のケースへの直接的な回答：不動産屋さんの対応
質問者様が「曰く付きの部屋は外してください」と不動産屋さんに伝えた場合、不動産屋さんは、告知義務のある物件については、原則として除外して紹介するのが一般的です。
しかし、すべての「曰く付き」が告知義務の対象になるわけではありません。告知義務があるのは、主に、人の死に関わるような出来事が起きた物件です。
不動産屋さんは、物件の調査や、オーナーからの情報提供を通じて、告知義務のある事実を把握し、それを契約前に買主や借主に伝える必要があります。
自己物件の場合、不動産屋さんは自社で物件を所有しているため、その物件に関する情報をより詳しく把握している可能性があります。質問者様の希望を考慮して、積極的に「曰く付き」の物件を避けるように対応してくれることが期待できます。
関係する法律や制度：告知義務と重要事項説明
不動産取引に関する法律として、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）があります。この法律は、不動産取引の公正さと安全性を確保するためのもので、不動産屋さんの業務についても様々なルールを定めています。
告知義務は、この宅地建物取引業法に基づいており、不動産屋さんは、物件の契約前に、重要事項説明書という書類を用いて、物件に関する重要な情報を買主や借主に説明する義務があります。この重要事項説明書には、告知義務のある事項も記載されます。
告知義務の対象となる主な事項としては、以下のようなものがあります。
- 心理的瑕疵（しんりてきかし）：過去にその物件で人が亡くなったり、自殺があったなど、心理的な影響を与える可能性がある事実。
- 物理的瑕疵（ぶつりてきかし）：雨漏りやシロアリ被害など、物件の物理的な欠陥。
- 環境的瑕疵（かんきょうてきかし）：近隣に騒音や悪臭を発生させる施設があるなど、環境的な問題。
誤解されがちなポイントの整理：どこまでが告知対象？
「曰く付き」と一口に言っても、様々なケースがあります。告知義務の対象となるのは、主に、人の死に関わるような出来事です。
例えば、孤独死や自殺、事件・事故による死亡などがあった場合は、告知義務が発生します。一方、病死や老衰による自然死の場合は、告知義務がないのが一般的です。
また、告知義務の期間についても、明確な決まりはありません。しかし、一般的には、事件や事故が発生してから、ある程度の期間が経過すると、告知義務がなくなる傾向があります。
告知義務の範囲や期間については、専門家によって解釈が異なる場合もあるため、注意が必要です。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：物件探しのコツ
「曰く付き物件」を避けたい場合、いくつかの方法があります。
- 不動産屋さんに明確に伝える：今回の質問者様のように、「曰く付きの部屋は外してください」と、はっきりと希望を伝えることが重要です。
- 物件情報を詳しく確認する：内見（物件を見学すること）の際に、不動産屋さんに過去の出来事について質問したり、重要事項説明書をよく確認したりしましょう。
- インターネットの情報も参考にする：インターネット上には、事故物件に関する情報が掲載されているサイトもあります。ただし、情報の正確性には注意が必要です。
- 契約前に確認する：契約前に、告知義務のある事項について、不動産屋さんから十分な説明を受け、納得した上で契約するようにしましょう。
具体例として、ある賃貸物件で、過去に自殺があったという事実が隠されていた場合、入居後にその事実を知った入居者は、契約を解除したり、損害賠償を請求したりできる可能性があります。
専門家に相談すべき場合とその理由：不安な時はプロに相談
物件探しで不安なことや、疑問に思うことがあれば、専門家に相談することも検討しましょう。
- 不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）：物件の価値や、告知義務の範囲について、専門的なアドバイスを受けることができます。
- 弁護士（べんごし）：契約に関するトラブルや、法的問題について相談することができます。
- 宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）：不動産に関する専門知識を持つ有資格者で、物件探しや契約に関する相談に乗ってくれます。
専門家は、個別の状況に合わせて、適切なアドバイスをしてくれます。特に、告知義務の範囲や、契約に関するトラブルなど、専門的な知識が必要な場合は、専門家に相談することで、安心して物件探しを進めることができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問の重要なポイントをまとめます。
- 不動産屋さんは、告知義務のある「曰く付き物件」を避けて紹介するのが一般的です。
- 告知義務があるのは、主に、人の死に関わるような出来事が起きた物件です。
- 自己物件の場合、不動産屋さんは、質問者様の希望を考慮して対応してくれる可能性があります。
- 物件探しでは、不動産屋さんに希望を明確に伝え、情報を詳しく確認し、契約前に十分な説明を受けることが重要です。
- 不安なことや疑問に思うことがあれば、専門家に相談することも検討しましょう。
「曰く付き物件」を避けて、安心して新生活をスタートできるよう、今回の情報を参考に、納得のいく部屋探しをしてください。
