「第一種市街地再開発事業」とは？ わかりやすく解説します

再開発事業って何？ 基礎知識をわかりやすく解説

街づくりに関する言葉はたくさんありますが、その中でも「第一種市街地再開発事業」は少し専門的な響きがありますよね。
これは、都市の再開発を目的とした、大規模な事業の一つです。
まずは、この事業を理解するための基礎知識から見ていきましょう。

再開発事業とは、老朽化した建物が密集している地域や、防災上の問題がある地域などを、より安全で快適な街へと生まれ変わらせるための事業のことです。
単に建物を新しくするだけでなく、道路や公園などの公共施設を整備したり、地域の活性化を図ったりすることも目的としています。

再開発には様々な種類がありますが、その中でも「第一種市街地再開発事業」は、法律（都市再開発法）に基づいて行われる、比較的大規模な事業です。
この事業は、土地所有者だけでなく、借地権者（土地を借りて建物を建てている人）など、様々な権利を持つ人たちの合意形成（全員の同意を得る必要はありません）のもとで進められます。

第一種市街地再開発事業の目的と、どんなことをするの？

第一種市街地再開発事業の主な目的は、以下の通りです。

• 都市機能の更新: 老朽化した建物を建て替え、新しい商業施設や住宅などを整備することで、都市の機能を向上させます。
• 安全性の向上: 耐震性の高い建物を建設し、避難経路を確保するなど、防災性を高めます。
• 良好な都市環境の創出: 公園や緑地を整備し、歩行者空間を確保するなど、快適な生活環境を作ります。

具体的にどのようなことが行われるのでしょうか？

• 権利変換: 土地所有者や借地権者などの権利を、再開発後の新しい建物の床（部屋）や土地の共有持分などに換える手続きを行います。（権利変換については後述します）
• 建物の建設: 新しい商業施設、住宅、オフィスビルなどを建設します。
• 公共施設の整備: 道路、公園、広場などを整備し、都市基盤を強化します。
• 保留床の処分: 再開発によって生まれた余った床（保留床（保留床とは、再開発によって生まれた床のうち、権利者に割り当てられなかった部分のこと）と呼ばれます）を、デベロッパー（不動産開発業者）などに売却し、事業費に充当します。

第一種市街地再開発事業の法的根拠と関連法規

第一種市街地再開発事業は、都市再開発法という法律に基づいて行われます。
この法律は、都市の再開発を円滑に進めるための様々なルールを定めています。
例えば、事業の計画の策定、権利変換の手続き、事業主体の選定などに関する規定があります。

都市再開発法以外にも、関連する法律や制度があります。

• 都市計画法: 都市計画の基本的なルールを定めており、再開発事業の計画もこの法律に基づいて行われます。
• 建築基準法: 建物の構造や用途に関する基準を定めており、再開発によって建設される建物も、この法律の基準を満たす必要があります。
• 都市再生特別措置法: 都市再生に関する様々な施策を定めており、再開発事業に対する支援策も含まれています。

権利変換って何？ 誤解しやすいポイントを整理

第一種市街地再開発事業において、非常に重要な手続きの一つが「権利変換」です。
これは、土地所有者や借地権者などが持っている権利を、再開発後の新しい建物の床（部屋）や土地の共有持分などに換える手続きのことです。
権利変換は、事業の公平性を保ち、円滑に進めるために重要な役割を果たします。

権利変換について、よくある誤解を整理しましょう。

• 誤解1: 全員が同じように新しい建物の床を得られる。
  
  実際には、権利の評価額や、希望する床の条件などによって、割り当てられる床が変わることがあります。
• 誤解2: 権利変換は一方的に決められる。
  
  権利変換計画は、権利者の意見を聞き、合意形成を図りながら決定されます。
  権利者は、権利変換計画に異議を申し立てることもできます。
• 誤解3: 権利変換によって必ず得をする。
  
  再開発によって、資産価値が向上する可能性もありますが、事業費の負担や、新しい建物の維持費などが発生することもあります。

再開発事業の進め方と、具体的な事例

第一種市街地再開発事業は、一般的に以下のような手順で進められます。

1. 準備段階: 地域の調査、事業の検討、準備組合の設立などを行います。
2. 事業計画の決定: 都市計画決定、事業計画の策定、権利者の合意形成などを行います。
3. 権利変換計画の決定: 権利変換計画の作成、権利者への説明、権利変換計画の認可などを行います。
4. 工事の実施: 建物の解体、新しい建物の建設、公共施設の整備などを行います。
5. 事業の完了: 建物の引き渡し、登記、清算などを行います。

具体的な事例としては、以下のようなものがあります。

• 渋谷駅周辺: 多くの再開発プロジェクトが進行中で、新しい商業施設やオフィスビル、駅などが整備されています。
• 東京ミッドタウン: 六本木エリアの再開発によって誕生した複合施設で、オフィス、商業施設、ホテルなどが入っています。
• 大阪駅北地区（グランフロント大阪）: 巨大な複合施設で、商業施設、オフィス、ホテル、住宅などが入っています。

専門家への相談と、その重要性

第一種市街地再開発事業は、専門的な知識が必要となる複雑な事業です。
権利関係、税金、建築など、様々な分野の専門家が関わることが一般的です。
以下のような場合には、専門家への相談を検討しましょう。

• 権利関係に関する疑問がある場合: 弁護士や不動産鑑定士に相談することで、権利の評価や、権利変換に関するアドバイスを得ることができます。
• 税金に関する疑問がある場合: 税理士に相談することで、再開発に伴う税金（固定資産税、相続税など）について、適切なアドバイスを得ることができます。
• 事業計画について詳しく知りたい場合: 建築士や都市計画コンサルタントに相談することで、事業計画の内容や、将来的な展望について、専門的な意見を聞くことができます。

専門家に相談することで、ご自身の権利を守り、より良い選択をすることができます。

まとめ：第一種市街地再開発事業の重要ポイント

第一種市街地再開発事業は、都市の活性化と、より良い街づくりに貢献する重要な事業です。
今回の解説で、以下の点が重要であることがお分かりいただけたかと思います。

• 第一種市街地再開発事業は、老朽化した建物の建て替えや、公共施設の整備を通じて、安全で快適な街を作るための事業です。
• 都市再開発法に基づいて行われ、権利変換という重要な手続きがあります。
• 専門家への相談も検討し、ご自身の権利を守りましょう。

この解説が、第一種市街地再開発事業への理解を深める一助となれば幸いです。