【マイホーム購入】第43条但し書き道路に面した物件の購入：資産価値とリスクを徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識：第43条但し書き道路とは？

建築基準法第43条には、建築物の敷地への接道（道路に面していること）に関する規定があります。簡単に言うと、建築するには一定の幅の道路に接していなければならない、ということです。しかし、この規定には例外があり、それが「第43条但し書き道路」です。

第43条但し書き道路とは、法定幅員（法律で定められた道路の幅員）に満たない道路でも、一定の条件を満たせば建築を許可される道路のことです。具体的には、その道路が既に長年利用され、事実上道路として機能している場合などが該当します。（例えば、古くからある集落内の狭い道など）。 重要なのは、この道路が「建築基準法の規定に適合しない」ということです。

今回のケースへの直接的な回答

質問の物件が建築許可を得ているということは、その第43条但し書き道路が、建築基準法の審査を経て、建築可能な道路として認められたことを意味します。既に家が建ち並んでいる状況から、建築許可は下りている可能性が高いです。

しかし、だからといって問題がないとは限りません。後述しますが、資産価値や売却のしやすさには影響します。

関係する法律や制度

* **建築基準法第43条**: 建築物の敷地に関する規定。
* **都市計画法**: 都市計画区域内における道路の整備に関する規定。
* **不動産登記法**: 不動産の所有権や権利関係に関する規定。

誤解されがちなポイントの整理

第43条但し書き道路＝「私道のようなもの」という認識は、必ずしも正しくありません。私道は私有地であり、所有者が自由に使用・管理できますが、第43条但し書き道路は、公道ではないものの、永年の使用によって事実上道路として機能している、という点が異なります。所有権や管理権は複雑で、場合によっては近隣住民が共有している可能性もあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **道路の状況を詳細に確認する**: 道路の幅員、地盤状況、維持管理状況などを確認しましょう。写真や測量図を入手し、専門家に見てもらうことをお勧めします。
* **所有権や管理権の確認**: 道路の所有者、管理者、維持管理費用負担者などを明確にしましょう。不動産会社だけでなく、役所に確認することも重要です。
* **近隣住民への聞き込み**: 長年の利用状況やトラブルの有無などを確認することで、道路の現状をより深く理解できます。
* **建築確認済証の確認**: 建築許可が下りていることを確認しましょう。これは、建築物が建築基準法に適合していることを証明する重要な書類です。
* **売却時のリスクを考慮する**: 第43条但し書き道路に面した物件は、一般的に資産価値が低く、売却が困難になる可能性があります。売却価格や売却期間を考慮し、購入価格を決定しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 道路の状況が複雑で、判断が難しい場合。
* 所有権や管理権に不明な点がある場合。
* 将来的な資産価値や売却リスクについて、専門的なアドバイスが必要な場合。
* 不動産会社からの説明に納得できない場合。

弁護士、不動産鑑定士、建築士など、それぞれの専門家に相談することで、より正確な情報を得ることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

第43条但し書き道路に面した物件は、建築許可が下りている可能性は高いものの、資産価値や売却リスクを十分に考慮する必要があります。購入前に道路の状況、所有権、管理権などを詳細に確認し、必要であれば専門家に相談しましょう。安易な判断は避け、慎重に検討することが重要です。 特に、将来の売却を考慮すると、価格交渉において有利に働く情報をしっかり入手することが重要となります。