まずは違いを理解！「上塗基準」と「壁真基準」

マンションの火災保険を考える上で、ご自身が所有する「専有部分」がどこからどこまでなのかを確定させることは、最も重要な第一歩です。その範囲を決める考え方には、主に2つの基準があります。

上塗基準（うわぬりきじゅん）｜内側線説

あなたの所有権は、コンクリートの壁・床・天井で囲まれた「内側の空間」と「内装仕上げ（壁紙クロス、フローリングなど）」まで、という考え方です。

コンクリートの躯体そのものは、マンション住民全員の共有財産である「共用部分」として扱われます。壁に塗られたペンキや、貼られた壁紙の表面（上塗）が境界線になるイメージから、こう呼ばれます。現在の日本の分譲マンションでは、この「上塗基準」が最も一般的に採用されています。

壁真基準（へきしんきじゅん）｜壁心説

あなたの所有権は、隣の部屋との間にあるコンクリート壁の「中心線（壁の真ん中）」まで、という考え方です。

つまり、コンクリートの壁の半分はあなたの所有物、ということになります。建物の登記面積（登記簿謄本に記載される面積）は、この壁真基準で計算されていますが、実際の所有権の範囲としては、採用されるケースは比較的少ないです。

あなたの管理規約の読み解き方

では、ご自身のマンションの管理規約「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分とする」という記載を、この2つの基準に当てはめてみましょう。

「躯体部分を除く部分」＝「コンクリートの内側」

この文章は、文字通り**「コンクリートの躯体そのものは、あなたの専有部分ではありませんよ」と定義しています。コンクリートの躯体（＝構造体）ではない部分、つまり、その内側にある石膏ボードや壁紙、フローリング、天井板などがあなたの所有範囲である、と定めているのです。

これは、まさしく「上塗基準」**の考え方そのものです。したがって、あなたのマンションは「上塗基準」を採用していると判断して、まず間違いありません。

もし「壁真基準」を採用しているマンションであれば、管理規約には「専有部分の範囲は、壁・床・天井の中心線で囲まれた部分とする」といった趣旨の、明確な記載があるのが一般的です。

なぜこれが火災保険で重要なのか

保険会社がこの基準を確認するのは、あなたが「適切な範囲」に「適切な金額」の保険をかけるためです。

「上塗基準」のあなたのマンションでは、あなたが保険をかけるべきなのは、あくまで内装の仕上げ材や、ご自身の家財です。もし火災が起きても、コンクリートの躯体部分の損害は、マンションの管理組合が加入している、より大規模な火災保険によって修復されるからです。

もし、あなたが誤って「壁真基準」で、つまりコンクリート部分まで含めた高額な保険をかけてしまうと、本来は管理組合が支払うべき部分まで、あなたが保険料を二重に支払ってしまうことになり、無駄な出費となってしまいます。保険会社は、そうした事態を防ぐために、管理規約の確認を求めているのです。

まとめ：管理規約の確認で、適切な保険選びを

最後に、今回のポイントを整理します。

• 規約の記載：「躯体部分を除く」は「上塗基準」を意味します。
• **保険の対象：**あなたが保険をかけるべきは「内装」と「家財」です。コンクリートの「躯体」は対象外です。
• **最終確認：**もし、どうしても解釈に不安が残る場合は、マンションの管理組合の理事会や、管理会社に直接問い合わせて、「当マンションの専有部分の範囲は、上塗基準という理解で間違いないでしょうか？」と確認するのが最も確実です。

マンションという不動産は、ご自身が単独で所有する「専有部分」と、他の住民の方々と共同で所有する「共用部分」が組み合わさってできています。この境界線を正しく理解することは、火災保険の加入時だけでなく、リフォームを行う際や、将来、不動産を売却したり、相続でご家族が引き継いだり（共有名義になることも含め）する際の、全ての基本となる非常に重要な知識です。

今回の火災保険の検討を良い機会と捉え、ご自身の資産の範囲を明確に把握しておくことが、今後の適切な不動産管理に繋がります。