【不動産取引】他人物売買で代金減額請求！悪意の場合の条件と注意点徹底解説

他人物売買と代金減額請求の基礎知識

不動産取引において、売主が売買契約の対象となる不動産の一部、もしくは全部について所有権を持たない状態（所有権がない土地を売却すること）を「他人物売買」と言います。買主は、所有権移転の目的を達成できないため、契約解除や代金減額請求といった救済措置を求めることができます。

民法では、売主の悪意の有無によって、買主の権利行使に影響が出ます。悪意とは、売主が他人物であることを知っていながら売買契約を締結したことを意味します（故意）。善意とは、売主が他人物であることを知らなかった場合を指します（過失）。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、売主が土地の一部が他人の土地であることを認識していた（悪意）ため、代金減額請求は可能です。重要なのは、「引き渡し不能」と「売主の悪意」との因果関係を証明することです。

単に「他人物である」という事実だけでは不十分です。売主の悪意によって、買主が土地の一部を引き渡してもらえない状態（＝引き渡し不能）になっていることを明確に示す必要があります。例えば、売主が他人の土地の所有者との交渉を全く行わず、土地の明け渡しを拒否しているといった状況証拠が重要になります。

関係する法律と制度

このケースに関係する法律は、主に民法です。民法第570条では、売買契約の目的物が滅失または毀損した場合の規定があり、この規定が他人物売買にも適用されます。具体的には、目的物が部分的に欠けている場合（今回のケースのように土地の一部が他人の土地である場合）でも、その欠けた部分に相当する代金の減額請求が認められます。

誤解されがちなポイントの整理

「悪意」と「過失」の違いを明確に理解することが重要です。悪意の場合には、代金減額請求だけでなく、契約解除も可能です。一方、過失の場合は、通常は代金減額請求が中心となります。契約解除は、売主の過失が重大な場合にのみ認められる可能性があります。

また、「引き渡し不能」は、単に所有権移転ができないだけでなく、事実上、土地の利用が制限される状態も含みます。例えば、他人の土地が建物の基礎部分に及んでいる場合などは、建物の解体や改築が必要となり、事実上、土地の利用が制限されるため、引き渡し不能とみなされる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

代金減額請求を行うためには、まず、売買契約書、土地の登記簿謄本（所有権の状況を確認）、売主とのやり取りの記録（メールや手紙など）といった証拠をしっかりと集める必要があります。専門家（弁護士など）に相談して、証拠の収集方法や請求方法についてアドバイスを受けることをお勧めします。

具体例として、土地の面積が100㎡で、そのうち10㎡が他人の土地だったとします。この場合、10㎡分の代金を減額請求することができます。ただし、減額額は、土地の評価額や市場価格などを考慮して算出されるため、専門家の助言が必要となるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産取引は複雑な法律問題が絡むため、専門家の助言なしに解決するのは困難です。特に、売主との交渉や裁判になった場合、専門家の知識と経験は不可欠です。

以下のような場合は、弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

* 売主との交渉が難航している場合
* 証拠集めに困っている場合
* 減額額の算定に迷っている場合
* 裁判を検討している場合

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

他人物売買で代金減額請求を行うには、「売主の悪意」と「引き渡し不能」との因果関係を証明することが重要です。単に土地の一部が他人の土地であるという事実だけでは不十分で、売主の悪意によって買主が土地の一部を引き渡してもらえない状態になっていることを示す必要があります。専門家の助言を得ながら、証拠をしっかりと集め、適切な手続きを進めることが大切です。 証拠集めや交渉、裁判手続きなど、専門家のサポートを受けることで、より有利に進めることができます。