【不動産売買】買主が申込後、売主が他者に売却！仲介業者と売主の対応は正当？

先日、欲しい土地が見つかり、仲介の不動産屋へ購入申込書を提出しました。私が一番最初の申込で、「◯日まで物件を押さえておきます」とお約束を頂きました。なお、二番目以降の申込はありませんでした。もちろんずっと押さえてもらえるわけではないので、後日すぐに契約するつもりでしたが、ひとまず物件を押さえてくれるという不動産屋の言葉に安心感を感じていました。また、現金一括購入とはいかなく、ローンを組むことが必須となりましたので、早々に準備を進めておりました。申込の翌日、「急遽、売主が知人に売ることになりました。今回は遠慮願います。」と不動産屋から電話で言われました。やっとの思いで欲しい土地が手に入ると思った矢先に、横取りされました。これは身勝手な行為で違反ではないのでしょうか？契約を結んでいないから横取りの可能性がある業界とはいえ、あまりにも買主にとって不利益な行為なのではないかと感じています。申込みする前に、媒介契約の種類（一般or専任or専属専任）を確認したく質問をした際には、契約の種類を教えてもらえませんでした。お断りの電話が入った時は、「専属専任契約ではないため、自己発見取引が可能です。」と急に契約の種類を添えられました。口頭のみでの契約種類の説明は、本当に専属専任契約ではなかったのかどうか疑問が残ります。また、売主が譲る相手を知人だというのは偽りで、実はデベロッパーが現金一括で購入するor売買金額の値上げをした等の好条件が出てきたからなのではないか等、不信感が募っています。さらには、物件を押さえておくという言葉をかけておきながら、横取りの可能性があることについて一切説明も受けませんでした。少し冷静になって振り返ってみると、先入観があるかもしれませんが、申込の時点で、不動産屋に売ろうとする意欲や態度があまりなかったようにも感じてきました。そもそも負けが決まっている試合に挑んでしまったようにも思います。結論として、この一部始終の対応に納得できず、モヤモヤしています。現在、再度購入の可能性があるかどうか、又は売主及び仲介業者の責任を追及することができるのでしょうか？

売買契約成立前のため、法的責任は限定的。再購入の可能性は低い。

不動産売買における媒介契約の種類と重要性

不動産売買において、売主と買主の間を取り持つのが不動産仲介業者です。その仲介契約には、大きく分けて３種類あります。

一般媒介契約：売主は複数の不動産会社に仲介を依頼できます。最初に売買契約が成立した会社に仲介手数料を支払います。
専任媒介契約：売主は特定の１つの不動産会社にのみ仲介を依頼します。他の会社には依頼できません。売買が成立した場合、その会社に仲介手数料を支払います。
専属専任媒介契約：専任媒介契約とほぼ同じですが、売主が自ら売買契約を結ぶことはできません。必ず契約した不動産会社を通して売買を行う必要があります。

今回のケースでは、契約の種類が明確に伝えられておらず、それが問題の根源となっています。専属専任媒介契約であれば、売主は他の者に売却することは原則できません。しかし、一般媒介契約や専任媒介契約であれば、売主は自由に売却先を選ぶことができます。

今回のケースにおける売主と仲介業者の対応

質問者様は、物件を押さえてもらうという約束を仲介業者から受けていました。しかし、これはあくまで口約束であり、法的拘束力はありません。（民法上の「売買の申込み」とは異なる）契約成立前の段階で、売主が他の買主と契約を締結したとしても、違法ではありません。

仲介業者が「知人に売却」と言った理由も、真偽は不明です。より高値で買い手が現れた可能性も否定できません。

関係する法律や制度

今回のケースに直接的に関係する法律は、民法（売買契約に関する規定）です。売買契約は、売主が買主に対して売買目的物を引き渡し、買主が売主に対して代金を支払うことを内容とする契約です。契約成立には、売主と買主双方の意思表示の一致（合意）が必要です。質問者様の申込は、あくまで売買契約の申込みであり、売買契約そのものではありませんでした。

誤解されがちなポイントの整理

「物件を押さえておく」という表現は、不動産業界では曖昧な表現として使われることがあり、誤解を招きやすいです。必ず契約の種類と、その契約における売主の権利義務について、書面で確認することが重要です。口頭での約束は、証拠として残りにくいので注意が必要です。

実務的なアドバイスと具体例

不動産売買では、契約書に署名捺印する前に、全ての条件を明確に確認することが重要です。特に、媒介契約の種類、売買価格、決済方法、引渡し時期などを書面で確認し、不明な点は質問して解決しましょう。また、重要な契約は、弁護士や司法書士に相談して、契約書の内容を確認してもらうことをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、売買契約が成立していないため、法的責任を問うのは難しいです。しかし、仲介業者の対応に不審な点があると感じた場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、状況を詳しく聞き取り、法的観点から適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ

不動産売買は高額な取引です。契約前に、媒介契約の種類を明確に確認し、口約束ではなく書面による確認を徹底することが重要です。また、少しでも不安な点があれば、専門家（弁護士、司法書士）に相談しましょう。今回のケースでは、残念ながら法的責任を問うのは難しいですが、今後の不動産取引の教訓として活かしてください。