【不動産登記】抵当権順位譲渡と順位変更！その違いと賢い使い分けを徹底解説

抵当権順位譲渡と順位変更：基礎知識

抵当権とは、お金を借りた際に、その担保として不動産を差し入れる権利のことです。複数の債権者が不動産に抵当権を設定する場合、それぞれの抵当権には順位（優先順位）がつきます。1番抵当権は、他の抵当権よりも先に弁済（借金の返済）を受ける権利を持ちます。

抵当権の順位を変える方法は、大きく分けて「順位譲渡」と「順位変更」の2種類があります。

* **順位譲渡**: ある抵当権者が、自分の抵当権の順位を他の抵当権者へ譲渡することです。例えば、1番抵当権者がその順位を2番抵当権者へ譲渡すれば、2番抵当権者が1番、元の1番抵当権者は2番になります。
* **順位変更**: 複数の抵当権者の合意に基づき、抵当権の順位を相互に変更することです。例えば、1番抵当権者と2番抵当権者が合意すれば、順位を入れ替えることができます。

どちらも順位が変わるという点では同じですが、法律上の手続きや税金、そして重要な効果に違いがあります。

今回のケースへの直接的な回答

質問にあるように、国税の納付期限が1番抵当権と2番抵当権の間に存在する場合、**順位譲渡**が適切です。

なぜなら、順位変更は全ての抵当権者の合意が必要です。しかし、国税は抵当権者ではありません。そのため、国税の合意を得ることは不可能です。一方、順位譲渡は、譲渡する側の意思だけで行うことができます。

抵当権順位変更と譲渡に関する法律

抵当権の順位変更や譲渡は、不動産登記法に基づいて行われます。登記手続きには、登録免許税などの費用がかかります。質問者様が言及されている登録免許税の差額は、この手続きの違いによるものです。

誤解されがちなポイントの整理

順位譲渡と順位変更は、どちらも順位を変えるという点では同じですが、手続きや必要な合意、そして税金が異なります。特に、**国税などの第三者機関が絡む場合、順位譲渡しか選択肢がない**という点を理解することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

例えば、Aさんが1番抵当権者、Bさんが2番抵当権者で、Aさんが国税を滞納している状況を想定してみましょう。この場合、国税は優先的に弁済を受けるため、Aさんが自分の抵当権をBさんに譲渡することで、Bさんが優先的に弁済を受ける権利を得ます。Aさんは国税の滞納を解消する必要がありますが、少なくともBさんの権利は守られます。

専門家に相談すべき場合とその理由

抵当権の順位変更や譲渡は、不動産登記法に関する専門知識が必要な複雑な手続きです。少しでも不安な点があれば、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。間違った手続きを行うと、思わぬ損害を被る可能性があります。

まとめ

抵当権の順位変更と順位譲渡は、目的は同じでも手続きや必要な合意、そして税金が異なります。特に、国税などの第三者機関が絡む場合は、順位譲渡が有効な手段となります。専門家のアドバイスを得ながら、適切な手続きを進めることが重要です。 今回のケースでは、国税の納付期限前に順位譲渡を行うことで、2番抵当権者の権利を確実に保護することができます。