【不動産登記の基礎知識】所有権保存登記と移転登記のからくりを徹底解説！相続・遺贈・売買のケース別注意点

所有権保存登記と所有権移転登記の基礎知識

まず、不動産登記の基礎知識を理解しましょう。「登記」とは、不動産の所有者や権利関係を公的に記録することです（登記簿に記録されます）。 所有権保存登記は、初めて不動産の所有権を登記簿に記録することです。一方、所有権移転登記は、既に登記されている所有権を、別の所有者へ移転させる登記です。 所有権保存登記は、所有権を主張する上で非常に重要です。

ケース別の登記手続き

質問にあるケースを一つずつ見ていきましょう。

ケース①：AさんからDさんへの売買

Aさんが所有権保存登記を行い、その後、AさんからDさんへの所有権移転登記が行われます。 Aさんが所有権保存登記を済ませるまでは、Dさんへの所有権移転登記はできません。

ケース②：Aさん死亡、Bさんへの相続

Aさんが死亡し、Bさんが相続人であれば、まずAさんの相続手続き（遺産分割協議など）を行い、Bさんが所有権保存登記を行う必要があります。その後、必要であれば、Bさんから他の相続人への所有権移転登記が行われます。 相続登記は、相続開始から3ヶ月以内に申請することが推奨されています。

ケース③：Aさん死亡、Cさんへの遺贈

AさんがCさんに不動産を遺贈した場合、まずAさんの遺言執行者（または相続人）が所有権保存登記を行い、その後、Cさんへの所有権移転登記が行われます。 Bさんが代理で手続きを行う場合は、委任状などの必要書類が必要です。

ケース④：売買契約後、Aさん死亡

AさんがDさんへの売買契約を締結した後、Aさんが死亡した場合、Aさんの相続人が所有権保存登記を行い、その後、相続人からDさんへの所有権移転登記が行われます。 この場合、相続手続きと売買契約の履行が複雑に絡み合うため、専門家への相談が強く推奨されます。

ケース⑤：所有権保存登記の必要性

はい、その認識は正しく、所有権保存登記がされていないと、所有権移転登記はできません。 所有権保存登記は、所有権を主張するための第一歩であり、不動産取引において不可欠な手続きです。

関係する法律

不動産登記に関する法律は、主に「不動産登記法」です。この法律に基づき、登記手続きが行われます。

誤解されがちなポイント

所有権保存登記と所有権移転登記は、それぞれ独立した手続きであり、順番に実行する必要があります。 所有権保存登記がなければ、所有権移転登記はできません。

実務的なアドバイス

不動産取引や相続、遺贈においては、登記手続きが複雑になる場合があります。 専門家（司法書士など）に相談することで、スムーズな手続きを進めることができます。

専門家に相談すべき場合

相続や遺贈、複雑な売買契約など、登記手続きに不安がある場合、または複数の権利者がいる場合は、必ず専門家（司法書士）に相談しましょう。 専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ

所有権保存登記は、不動産の所有権を初めて登記簿に記録する手続きであり、所有権移転登記を行うためには必須です。 相続や遺贈、売買など、不動産に関する手続きは複雑なため、専門家への相談が重要です。 不明な点があれば、迷わず専門家に相談しましょう。