【住宅ローン控除と税金対策】実家リノベーションで共有名義登記！贈与税・登録免許税・不動産取得税を徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、いくつか重要な概念を整理しましょう。

* **住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）**：住宅を取得するために借り入れた住宅ローン（一定の条件を満たすもの）の利息を、一定期間にわたって所得税から控除できる制度です。控除額はローンの額や借入期間によって異なります。
* **贈与税**：親族などから財産（お金や不動産など）を無償で受け取った場合に課税される税金です。今回のケースでは、実家を無償で譲り受ける（贈与される）とみなされる可能性があります。
* **登録免許税**：不動産の所有権を移転する際に支払う税金です。登記の種類によって税率が異なります。
* **不動産取得税**：不動産を取得した際に支払う税金です。取得価額（不動産の価格）によって税額が決まります。
* **固定資産評価額**：税金計算の基礎となる、市町村が評価した不動産の価格です。リノベーションで固定資産評価額が変わらないとは限りません。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の①～③について、順に回答します。

① **登記のタイミングはリフォーム後でも問題ありません。** ただし、贈与税対策として、所有権移転の登記前に、親御さんからあなたへの適切な対価（売買契約）が必要になります。無償で移転すると贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性が高いです。

② **リフォーム後でも住宅ローン控除は受けられる可能性が高いです。** 住宅ローン控除の要件を満たしていれば、登記のタイミングは必ずしも融資実行時である必要はありません。しかし、銀行の審査において、リフォーム後の登記を前提とした融資承認が得られるか確認が必要です。銀行によっては、融資実行時点で所有権が明確になっていないと融資を断られる可能性もあります。

③ **登録免許税と不動産取得税の額は、不動産の価格や登記の種類によって異なります。** 正確な金額は、司法書士や税理士に相談して算出してもらう必要があります。固定資産評価額が620万円であっても、売買価格が1200万円の場合、不動産取得税は売買価格を基に計算されます。

関係する法律や制度がある場合は明記

* **不動産登記法**：不動産の所有権などの登記に関する法律です。
* **相続税法**：相続や贈与に関する税金に関する法律です。
* **所得税法**：所得税に関する法律で、住宅ローン控除の規定も含まれています。

誤解されがちなポイントの整理

* **固定資産評価額と売買価格の違い**: 固定資産評価額は税金計算のための価格であり、売買価格とは異なります。売買価格は市場価格に近く、通常固定資産評価額よりも高くなります。
* **住宅ローン控除の対象となる住宅**: 住宅ローン控除は、居住を目的とした住宅が対象です。単なる投資目的の不動産は対象外です。
* **贈与税の非課税枠**: 親族間でも贈与税は課税されますが、一定の金額までは非課税枠があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、親御さんとの間で、実家の売買契約を締結することが重要です。その際に、売買価格をどのように設定するかがポイントになります。 専門家と相談して、贈与税が発生しない範囲で適切な価格を設定しましょう。

その後、リノベーションを行い、リフォーム完了後に所有権移転の登記を行います。銀行には、この計画を事前に説明し、リフォーム後の登記でも住宅ローン控除を受けられるか確認することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

税金や不動産登記は複雑なため、専門家（税理士、司法書士）に相談することを強くお勧めします。特に、贈与税の対策や、住宅ローン控除の適用要件の確認は、専門家の知識と経験が不可欠です。誤った判断で多額の税金を支払うことや、住宅ローン控除を受けられない可能性もあります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* リノベーション後でも登記は可能ですが、親御さんとの売買契約が必須です。
* 住宅ローン控除は受けられる可能性が高いですが、銀行への事前確認が必要です。
* 登録免許税と不動産取得税は、専門家に計算してもらう必要があります。
* 贈与税、住宅ローン控除、不動産取得税など、税金に関する正確な情報は専門家に相談しましょう。

この情報が、あなたの不安解消の一助となれば幸いです。 専門家への相談を忘れずに、慎重に進めてください。