【宅建】専有部分と共有部分の分離処分：紛らわしい例外規定を徹底解説！

1. 分譲マンションと区分所有法の基礎知識

マンションなどの集合住宅は、区分所有法（民法の特別法）に基づいて管理されています。建物全体は「共有部分」（廊下、階段、エレベーターなど、区分所有者全員で共有する部分）と、各住戸である「専有部分」（個々の住戸とその付属部分）に分けられます。 区分所有法では、原則として、専有部分と共有部分を分けて売買したり、贈与したりすることはできません（分離処分禁止）。これは、マンション全体の管理運営を円滑に進めるためです。

2. 分離処分が可能な例外規定：法律と規約の違い

区分所有法では、専有部分と共有部分の分離処分を禁止していますが、例外的に認められるケースがあります。質問にある「別段の定めがある場合のみ」と「規約による」は、この例外規定に関するものです。

• 「別段の定めがある場合のみ」：これは、区分所有法自体に、特定の状況下では分離処分を認める規定があることを意味します。例えば、建物の増築や改築に伴い、一部の共有部分を分離して売買する場合などが考えられます。これは法律に直接書かれている例外です。
• 「規約による」：これは、マンションの管理規約（区分所有者全員で合意して定めたルール）で、特定の状況下での分離処分を認める場合です。例えば、管理規約に「専有部分に隣接する共有部分の土地の一部を、専有部分所有者のみが利用できるものとする」といった規定があれば、その土地部分を専有部分と一体として売買できる可能性があります。これは、区分所有者全体の合意に基づく例外です。

3. 関係する法律：区分所有法

区分所有法は、マンションなどの区分所有建物の所有関係、管理運営に関するルールを定めた法律です。専有部分と共有部分の権利関係、管理組合の運営、修繕積立金など、マンション生活に密接に関わる様々な事項が規定されています。分離処分の可否も、この法律と管理規約によって決定されます。

4. 誤解されがちなポイント：法律と規約の優先順位

法律と規約のどちらが優先されるのか、混乱しやすい点です。原則として、法律（区分所有法）が優先されます。しかし、法律で認められている範囲内であれば、管理規約でより詳細なルールを定めることができます。つまり、法律で分離処分が認められている場合でも、管理規約でそれが制限されることはあります。逆に、法律では禁止されている分離処分を、管理規約で認めることはできません。

5. 実務的なアドバイスと具体例

例えば、Aさんが1階の専有部分と、その専有部分に隣接する共有部分の庭の一部を売却したいとします。この場合、

* 区分所有法にそのような例外規定がない場合、原則として分離処分はできません。
* 管理規約に「1階住戸の専有部分と隣接する庭の一部は、当該住戸所有者のみが利用できるものとし、当該住戸と一体として売買できる」といった規定があれば、分離処分が可能となる可能性があります。

このように、具体的なケースによって、分離処分の可否は大きく変わってきます。

6. 専門家に相談すべき場合

専有部分と共有部分の分離処分は、法律や管理規約の解釈が複雑なため、専門家の助言が必要な場合があります。特に、不動産取引に慣れていない場合や、複雑な状況にある場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。

7. まとめ：法律と規約の理解が重要

専有部分と共有部分の分離処分は、原則禁止ですが、例外的に認められるケースがあります。その例外は、区分所有法の規定と管理規約によって定められており、両者の関係を正しく理解することが重要です。法律と規約の優先順位を理解し、必要に応じて専門家に相談することで、トラブルを回避できます。宅建試験対策としては、法律と規約の両方を理解し、問題文をよく読んで、どちらが優先されるかを判断する練習をすることが効果的です。