【相続登記の謎に迫る！】所有権保存登記を経ずに相続登記が行われた理由とは？登記簿の不思議を徹底解説

質問の概要

私は、所有権保存登記（所有権を初めて登記すること）を経ずに、相続登記（相続によって所有権が移転したことを登記すること）が行われた登記簿を見ました。敷地権のない不動産で、保存登記すらされていないようです。なぜ、いきなり相続登記が行われたのでしょうか？通常は、表題登記（不動産の所在地や面積などを登記すること）→所有権保存登記→所有権移転登記の順序で登記を行うはずですが、このケースではその順番が守られていません。しかも、登記簿上の所有者（順位番号1と2）は別人です。古い情報は登記所で調べられるそうですが、あえてこのような登記を行う理由が分かりません。司法書士の腕の見せ所なのでしょうか？
【背景】
* 知人の不動産の登記簿謄本を見せてもらった。
* 登記簿に記載されている登記の順番が通常と異なっていた。
* 所有権保存登記がされていないのに、相続登記がされていることに疑問を感じた。
* １番と２番の所有者が別人である点も不可解だった。

【悩み】
所有権保存登記を経ずに相続登記が行われた理由が知りたいです。このような登記は不正なものでしょうか？また、登記簿に記載されている情報以外に、過去の登記情報を知る方法はあるのでしょうか？

相続登記は、所有権保存登記を経ずに可能。過去の登記調査が必要。

相続登記の基礎知識

不動産の所有権を公的に証明するのが「登記」です。登記には、大きく分けて「表題登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」などがあります。

* **表題登記**: 不動産の所在地、地番、面積などの基本情報を登記します。これは、不動産の住所録のようなものです。
* **所有権保存登記**: 初めて不動産の所有権を登記することを言います。所有権を取得した人が、その権利を公示するために必要です。
* **所有権移転登記**: 所有権がAさんからBさんに移転した際に、その事実を登記します。相続も、所有権が相続人に移転する一種の移転なので、所有権移転登記を行います。

通常は、表題登記→所有権保存登記→所有権移転登記の順で行われますが、必ずしもこの順序が必須ではありません。

今回のケースへの回答

質問にあるケースでは、所有権保存登記がされていないにも関わらず、相続登記がされている点が疑問です。しかし、これは必ずしも不正ではありません。

例えば、過去に所有権保存登記が行われていたものの、何らかの理由で登記簿から抹消されていた、もしくは、登記されていないまま相続が発生した可能性があります。

関係する法律や制度

このケースに関わる法律は、主に「不動産登記法」です。この法律は、不動産の所有権などの権利関係を明確にするために、登記制度を定めています。登記は、公示と対抗要件の機能を持ちます。（公示とは、権利関係を広く公表すること、対抗要件とは、第三者に対抗できる要件を満たすことです）

誤解されがちなポイントの整理

「表題登記→所有権保存登記→所有権移転登記」という順番は一般的な流れではありますが、必ずしもこの順序でなければいけないわけではありません。過去の登記状況によっては、所有権保存登記を経ずに相続登記が行われるケースも存在します。重要なのは、所有権の移転という事実が正しく登記されているかどうかです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

所有権保存登記がされていないにも関わらず相続登記が行われている場合、過去の登記状況を調査する必要があります。管轄の法務局で、当該不動産に関する過去の登記簿謄本（(注)古い登記簿は、電子化されていない場合があり、閲覧に時間がかかります。）を取得し、詳細を確認することで、その理由が明らかになる可能性があります。例えば、過去に所有権保存登記が行われていたが、何らかの理由で抹消されていた、といったことが判明するかもしれません。

専門家に相談すべき場合とその理由

登記簿の内容が複雑で、自身で判断が難しい場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、登記簿の解釈に精通しており、適切なアドバイスをしてくれます。特に、不正な登記が行われている可能性がある場合などは、専門家の意見を聞くことが重要です。

まとめ

所有権保存登記を経ずに相続登記が行われたとしても、それが必ずしも不正とは限りません。過去の登記状況を調査することで、その理由が明らかになる可能性があります。不明な点がある場合は、専門家に相談することをお勧めします。登記は複雑な制度なので、専門家の力を借りながら、不動産に関する権利関係を正しく理解することが大切です。