【相続登記・抵当権抹消・住所変更】土地と家屋の登記手続きをスムーズに進める完全ガイド

弁護士・司法書士の皆さま、登記についてご教示ください。法務局に相談に行けばいいのですが、コロナの影響で電話対応しかしてくれず、わからない部分があります。またお金がないので、自分で登記したいのです。住所変更、抵当権抹消登記、相続登記どの順で手を付ければいいですか？登記について、ご教授願います。自分では住所変更→抵当権抹消→相続登記の手順で行えばいいと考えていますが、手順が正しいかどうか、合わせて各種質問をご教授ください。

【登場人物】
祖母（故人）、父（現住所：Ｂ市○町）、叔母

【不動産】
土地（Ａ市）：父名義　住所（Ｂ市△町）　抵当権Ａ銀行　債務者父　住所（Ｂ市△町）　弁済済　※家屋と共同担保
⇒土地を住所変更により、父名義（現住所Ｂ市○町にしたい。）
家屋（Ａ市）：祖母名義　抵当権Ａ銀行　債務者父　住所（Ｂ市△町）　弁済済　※土地と共同担保
⇒家屋を相続により、父名義（現住所Ｂ市○町にしたい。）

住所変更登記の疑問
（１）土地について、１番所有権登記名義人住所変更（住所Ｂ市△町→住所Ｂ市○町）を申請すれば終わりですか。
（２）土地の、抵当権（弁済済）の債務者欄の住所も変更する必要がありますでしょうか。また、家屋の方の抵当権（弁済済）の債務者欄の住所も変更する必要がありますでしょうか。
（３）（１）で登録免許税1,000円がかかることは分かりますが、（２）が必要なら、それぞれ1,000円ずつかかるのでしょうか。

抵当権抹消登記の疑問
書類は銀行より頂いています。
（１）住所変更登記と同時に行えば問題ないですか。
（２）抵当権抹消登記をすれば、土地、建物上の抵当権は同時に消えますか。
（３）共同担保目録も消えますか。

相続登記の疑問
遺産分割協議書など、必要な書類はそろっていると思っています。
（１）住所変更登記と抵当権抹消登記のあと、もしくは同時に相続登記を行うという考え方でよろしいでしょうか。なお、叔母とは遺産分割協議の中で、父が家屋を受けることとしています。

最後の質問
（１）以上、住所変更、抵当権抹消、相続登記が終われば、土地、家屋ともに父名義になるので、父は土地、家屋ともに売却できる状況になると考えてよいでしょうか。

以上、ご回答よろしくお願い申し上げます。

住所変更→抵当権抹消→相続登記の順で手続きを進めてください。

登記手続きの基礎知識：住所変更、抵当権抹消、相続登記とは？

登記とは、不動産の所有者や権利関係を法務局に登録することです。この登録によって、権利の明確化や保護が図られます。今回質問者様が行う必要があるのは、大きく分けて３つの登記です。

住所変更登記：所有者の住所が変わった場合に行う登記です。所有権そのものは変わりません。
抵当権抹消登記：借入金の返済が完了し、抵当権（※不動産を担保に融資を受ける際に設定される権利）が不要になった場合に行う登記です。抵当権が消滅します。
相続登記：相続によって不動産の所有権が移転した場合に行う登記です。相続人の名義に変更されます。

これらの登記は、それぞれ独立した手続きですが、関連性があります。順番を間違えると、余計な手間や費用がかかる可能性があるため、適切な順番で進めることが重要です。

質問者様のケースへの回答：手続きの順序と注意点

質問者様のケースでは、以下の順序で手続きを進めるのが適切です。

1. **土地の住所変更登記**: まず、土地の所有権者であるお父様の住所変更登記を行います。これは、後の手続きをスムーズに進めるための準備段階です。

2. **抵当権抹消登記**: 銀行から必要な書類を受け取ったら、土地と家屋それぞれの抵当権抹消登記を同時に行います。弁済済みであれば、手続きは比較的簡単です。

3. **相続登記**: 住所変更と抵当権抹消登記が完了したら、祖母から父への家屋の相続登記を行います。遺産分割協議書などの必要書類を準備しておきましょう。

誤解されがちなポイント：同時申請と手数料

住所変更登記と抵当権抹消登記を同時に行うことは可能です。しかし、手数料はそれぞれ別々に発生します。質問者様のケースでは、土地と家屋それぞれに抵当権抹消登記が必要なため、手数料もそれぞれかかります。住所変更登記についても、土地と家屋でそれぞれ申請する必要があります。

実務的なアドバイス：自分で手続きをする場合の注意点

自分で登記手続きを行うことは可能ですが、法律や手続きに不慣れな場合、ミスが発生する可能性があります。ミスがあると、手続きが遅延したり、費用が余計にかかったり、最悪の場合、登記が却下される可能性もあります。法務局の電話相談を活用したり、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

専門家に相談すべき場合：複雑なケースや不安がある場合

不動産の登記は複雑な手続きです。少しでも不安がある場合、または、複数の不動産や権利関係が絡んでいる複雑なケースの場合は、司法書士などの専門家に相談することを強くおすすめします。専門家は、手続きをスムーズに進めるためのアドバイスやサポートをしてくれます。

まとめ：正しい手順でスムーズな手続きを

住所変更、抵当権抹消、相続登記は、それぞれ独立した手続きですが、関連性があります。正しい手順と必要な書類を理解し、必要に応じて専門家の力を借りながら、手続きを進めていきましょう。焦らず、一つずつ確実に進めることが大切です。