【相続税猶予と借金！自宅競売の段階と対策を徹底解説】高齢の両親と不動産競売、税金滞納からの自宅を守る方法

質問の概要

父が借金をしてアパート経営をしていますが、家賃収入は借金返済にほぼ消え、キャッシュフローがありません。さらに固定資産税、不動産所得税、住民税などの税金も滞納しており、監促状が届いています。預貯金もほとんどなく、相続税の納税猶予を受けている土地もあり、売却も困難です。唯一、納税猶予を受けていない小さな田んぼを売却しようと試みていますが、買い手がいません。このような状況で、税金を滞納し続けると自宅が不動産競売にかけられると心配しています。自宅が競売にかけられるのはどのような段階からなのか、家以外の土地から差押えされるのか、それとも自宅からいきなり競売になるのかを知りたいです。
【背景】
* 父のアパート経営が赤字で、税金滞納が続いている。
* 相続税の納税猶予を受けている土地があり、売却できない。
* 預貯金がほとんどない。
* 税金の滞納により、監促状が届いている。
* 自宅（自宅とその土地、庭）の競売を心配している。

【悩み】
税金を滞納し続けると、自宅が競売にかけられるのがどの段階からなのか、家以外の土地から先に差押えされるのか、それとも自宅からいきなり競売になるのかが不安です。

自宅が競売対象になるのは最終段階です。

税金滞納と不動産競売の手順

税金滞納による不動産競売は、一連の手続きを経て行われます。まず、基礎知識として、税金滞納と不動産競売の関係性について理解しましょう。

税金滞納と不動産競売の関係

税金を滞納すると、国税徴収法に基づき、税務署は滞納者の財産を差し押さえます（差押え）。差し押さえられる財産には、預貯金、給与、不動産など、様々なものが含まれます。差し押さえられた財産は、売却され、その売却代金で滞納税金が支払われます。この売却が、不動産競売です。

競売に至るまでの流れ

税金滞納から不動産競売に至るまでの流れは、概ね以下の通りです。

1. **督促状の送付:** 税金を納付期限までに納付しないと、督促状が送られてきます。
2. **催告:** 督促状にも関わらず納付がない場合、催告が行われます。
3. **差押え:** 催告後も納付がない場合、預金や不動産などの財産が差し押さえられます。
4. **公売（競売）の開始:** 差押え後も納付がない場合、差し押さえられた財産が公売（競売）にかけられます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、父が税金を滞納しているため、税務署から差押え、そして競売という流れになる可能性があります。しかし、自宅が競売にかけられるのは、差し押さえ可能な他の財産が全て処分された後、最終段階です。つまり、まず預貯金（もしあれば）、次に他の土地（納税猶予を受けていない小さな田んぼなど）が差し押さえられ、売却されます。それでも税金が完済しない場合、最後に自宅が差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。

関係する法律

このケースで関係する主な法律は、以下の通りです。

* **国税徴収法:** 税金の滞納に対する徴収手続きを定めています。差押えや競売に関する規定が含まれます。
* **民事執行法:** 裁判所の判決に基づいて、財産を強制執行する手続きを定めています。競売手続きはこの法律に基づいて行われます。

誤解されがちなポイント

「自宅は生活の拠点だから、競売にはかからない」という誤解があります。しかし、税金の滞納は、生活の拠点であっても、差し押さえ、競売の対象となります。

実務的なアドバイス

まずは、税務署に相談することが重要です。滞納している税金の状況を説明し、分割払いなどの猶予措置を依頼してみましょう。また、弁護士や税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることも有効です。

専門家に相談すべき場合

* 既に督促状や催告を受けている場合
* 税金の滞納額が大きくなっている場合
* 財産の売却を考えている場合
* 債務整理を検討している場合

まとめ

税金滞納は、放置すると自宅の競売につながる可能性があります。しかし、自宅が競売にかけられるのは、他の財産を全て処分した最終段階です。早期に税務署に相談し、専門家のアドバイスを受けることで、最悪の事態を回避できる可能性があります。ご両親の状況を踏まえ、一刻も早い行動が重要です。