【重要事項説明書の盲点！】「第三者占有」と駐輪場問題～知らない人が自転車を停めていたらどうすればいいの？～

１．テーマの基礎知識：占有と使用の違い

不動産における「占有」と「使用」は、似ているようで大きく異なります。簡単に言うと、「占有」は、物事を自分のもののように自由に支配すること、「使用」は、その物事を自分の目的のために利用することです。

例えば、マンションの一室を借りて住んでいる場合、あなたは部屋を「使用」しているだけでなく、自由に生活できるため「占有」もしています。一方、公園のベンチに座って休憩している場合は、「使用」はしていますが、「占有」はしていません。誰かが座っていても、あなたは座ることができますよね。

重要事項説明書における「第三者による占有」とは、物件の一部を他人が所有者のように自由に支配している状態を指します。今回のケースでは、駐輪場を他人が自由に自転車を止め、あたかも自分のもののように扱っている状態が該当する可能性があります。

２．今回のケースへの直接的な回答：不法占有の可能性が高い

質問者様のケースでは、知らない方が駐輪場に自転車を停めている状況は、重要事項説明書に記載された「無」とは食い違っています。これは、第三者による「不法占有」（他人の土地を無断で占拠すること）の可能性が高いです。前の所有者からの許可があったとしても、所有権が質問者様に移転した時点で、その許可は無効になります。不動産会社が許可を出していないという証言も、この点を裏付けています。

３．関係する法律や制度：民法上の不法行為

この問題は、民法上の不法行為（他人に損害を与えた場合、損害賠償の責任を負うこと）に該当する可能性があります。具体的には、民法第709条（不法行為）が関係します。自転車の放置によって、質問者様が通行の支障をきたしたり、駐輪場を使用できなくなったりするなどの損害を被った場合、自転車を置いている方に対して損害賠償請求を行うことができます。

４．誤解されがちなポイント：使用と占有の境界

「使用」と「占有」の境界は曖昧なため、誤解されやすいです。今回のケースでは、自転車を「使用」しているだけでなく、長期間に渡り、あたかも自分のもののように「占有」している状態と言えるでしょう。単に一時的に自転車を置いているだけなら「使用」に留まる可能性もありますが、長期間に渡り、他人が自由に自転車を出し入れできる状態であれば、「占有」と判断される可能性が高いです。

５．実務的なアドバイスや具体例：段階的な対応

まず、自転車を置いている方に、改めて丁寧に状況を説明し、撤去を依頼してみましょう。それでも撤去されない場合は、内容証明郵便（証拠として残る書面）で、期限付きで撤去を求めるべきです。それでも応じない場合は、弁護士に相談し、法的措置（裁判など）を検討する必要があります。警察に通報する前に、これらの段階を踏むことで、近隣トラブルを最小限に抑えることができます。

６．専門家に相談すべき場合とその理由：法的措置が必要な場合

相手方が撤去に応じない場合、または、法的措置が必要な場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士は、法的知識に基づいて適切な対応策を提案し、必要であれば裁判手続きを進めてくれます。特に、相手方との交渉が難航したり、損害賠償請求を検討する場合には、弁護士の専門的な知識と経験が不可欠です。

７．まとめ：不法占有への適切な対応を

重要事項説明書の「第三者による占有」欄に「無」と記載されていても、実際には不法占有が発生している可能性があります。このような場合は、まずは穏便に解決を試みるべきですが、状況によっては法的措置も視野に入れる必要があります。弁護士への相談も有効な手段です。早期に適切な対応を取ることで、トラブルの長期化を防ぎ、自身の権利を守ることができます。