【離婚と不動産】妻の不貞による離婚と、不動産登記名義変更の手続きを徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、不動産の登記（登記簿に所有者などを記録すること）について理解しましょう。 登記簿には、不動産の所有者（所有権者）、その持分（所有権の割合）、抵当権（ローンを組んでいる場合に設定される権利）などが記録されています。質問者様の場合、土地と建物に夫と妻の共有持分が登記されており、夫名義で住宅ローンが組まれている状態です。

共有不動産とは、複数の人が所有権を共有している不動産のことです。今回のケースでは、夫と妻が7：3の割合で共有しています。 離婚の際に、共有不動産の所有権の割合を変更したり、一方の名義にすべて移転したりする手続きを「共有持分の変更」または「名義変更」と言います。

今回のケースへの直接的な回答

妻が財産分与を放棄する意思表示をしている場合、原則として、夫単独で不動産の登記名義変更手続きを行うことが可能です。 ローン残高と不動産評価額がほぼ同じであれば、残債を完済する必要もなく、手続きを進められます。ただし、手続き自体は簡単ではありません。

関係する法律や制度がある場合は明記

この手続きには、民法（不動産の所有権に関する規定）と不動産登記法（登記に関する手続きの規定）が関係します。 特に、不動産登記法は、登記申請に必要な書類や手続き方法を詳細に定めています。

誤解されがちなポイントの整理

「妻が財産分与を放棄したから簡単」と安易に考えてしまうと、後々トラブルになる可能性があります。 たとえ財産分与を放棄する合意があっても、その合意内容をしっかりと書面に残しておくことが重要です。 口約束だけでは、後からトラブルになる可能性があります。 また、税金（登録免許税など）が発生しますので、費用が完全に無料ではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

自分で手続きを行う場合、法務局に提出する書類を正確に準備する必要があります。 具体的には、以下の書類が必要になります。

• 所有権移転登記申請書：不動産の所有権を移転する旨を記載した申請書です。
• 委任状：ご自身で手続きを行う場合でも、必要となる場合があります。法務局の担当者に確認しましょう。
• 住民票：申請者（夫）の住民票です。
• 印鑑証明書：申請者（夫）と妻の印鑑証明書です。妻が財産分与を放棄する意思表示を明確にした書面も必要です。
• 不動産登記済証（権利証）：不動産の所有権を証明する書類です。権利証がない場合は、登記識別情報（登記簿の住所と番号）が必要です。
• 固定資産税評価証明書：不動産の評価額を確認するための書類です。
• 住宅ローンの残高証明書：金融機関から発行してもらう書類です。
• 離婚協議書：離婚の合意内容を記載した書面です。財産分与に関する放棄の意思表示が明確に記載されている必要があります。

これらの書類は、全て原本または法務局で認められた写し（原本と同一の効力を持つ写し）でなければなりません。 書類の準備に不備があると、申請が却下される可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記の手続きは複雑で、ミスがあると後々大きな問題に発展する可能性があります。 書類の準備や手続きに不安がある場合、または、離婚協議書の作成に問題がある場合は、弁護士や司法書士に相談することを強くお勧めします。 専門家であれば、適切なアドバイスとサポートを受けることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

妻が財産分与を放棄しても、不動産登記の名義変更手続きは複雑です。 必要な書類を正確に準備し、手続きを進める必要があります。 不安な場合は、専門家に相談することをお勧めします。 口約束ではなく、離婚協議書などで合意内容を明確に文書化しておくことが非常に重要です。 手続きを進める前に、法務局に問い合わせて必要な書類などを確認するのも良いでしょう。