【37歳会社員、年収600万円で不動産投資？住宅ローンのリスクと対策を徹底解説！】

住宅ローンの基礎知識：金利、返済額、リスク

住宅ローンとは、住宅を購入するために金融機関から借り入れるお金のことです。金利（お金を借りるための手数料）は、固定金利（返済期間中ずっと同じ金利）と変動金利（市場の金利変動に応じて変わる金利）があります。返済額は、金利、借入額、返済期間によって決まり、毎月の負担額をシミュレーションすることが重要です。 リスクとしては、金利上昇による返済額増加、収入減による返済困難、不動産価格下落による損失などがあります。

今回のケースへの直接的な回答：高リスクな計画

ご主人の計画は、非常にリスクが高いと言えます。年収が減少しているにも関わらず、新たな高額なローンを組むことは、返済能力を大きく超える可能性があります。 現在のマンションを賃貸に出しても、必ずしもローンの返済額を賄えるとは限りません。空室リスク（入居者がいない期間が発生するリスク）、修繕費用の発生など、予期せぬ支出も発生する可能性があります。

関係する法律や制度：フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。借入額に制限がありますが、一定の条件を満たせば、借金があっても利用できる可能性があります。しかし、ご主人の現状では、収入減や独立予定といったリスク要因を考慮すると、フラット35の承認が得られるかは不透明です。

誤解されがちなポイント：賃貸収入の安定性

賃貸収入は、必ずしも安定した収入とは限りません。空室期間や修繕費用、管理費用などを考慮すると、実際に入ってくる収入は予想よりも少なくなる可能性があります。 また、不動産投資は、専門的な知識と経験が不可欠です。

実務的なアドバイスや具体例：専門家への相談

まず、ファイナンシャルプランナー（FP）や不動産投資の専門家などに相談することを強くお勧めします。 現状の収入と支出、今後の計画を具体的に説明し、適切なアドバイスを受けることが重要です。 専門家は、ご主人の状況を客観的に分析し、リスクを軽減するための具体的な対策を提案してくれます。 例えば、現在のマンションを売却して、より低い価格帯の物件を購入する、あるいは独立後の事業計画を再検討するなど、様々な選択肢を提示してくれるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：リスク回避のため

ご主人の計画は、経済的なリスクが非常に高いです。 収入減、独立予定、高額なローンを抱えている状況では、専門家のアドバイスなしに判断するのは危険です。 専門家に相談することで、客観的な視点からリスクを評価し、適切な対策を講じることができます。 最悪の場合、債務不履行（ローンを返済できなくなること）に陥る可能性もあります。

まとめ：リスクを理解し、専門家の力を借りよう

ご主人の計画は、高いリスクを伴います。 年収減、独立予定、高額なローンを抱えている状況では、慎重な判断が必要です。 賃貸収入だけでローンを返済できると安易に考えるのは危険です。 専門家への相談を通して、リスクを理解し、適切な対策を講じることで、経済的な破綻を防ぎましょう。 ご自身の財産を守るためにも、専門家の力を借りることが重要です。