なぜ？事故物件の告知義務は死因で変わるの？不動産屋の対応を解説

事故物件とは、簡単に言うと、過去にその物件内で人が亡くなった事実がある物件のことです。人が亡くなった原因によって、不動産会社（宅地建物取引業者）が買主や借主に告知する義務があるかどうか、対応が変わってきます。

告知義務とは、不動産会社が物件を売ったり貸したりする際に、その物件の重要な情報を買主や借主に伝えなければならない義務のことです。これは、買主や借主が安心して取引できるようにするために、法律で定められています。

人が亡くなった事実が、その物件の「心理的な抵抗感」につながる場合、告知が必要になることがあります。この「心理的な抵抗感」のことを、法律用語では「心理的瑕疵（しんりてき　かし）」と言います。

瑕疵（かし）とは、簡単に言うと「欠陥」のことです。心理的瑕疵は、物理的な欠陥ではなく、その物件に対する心理的なマイナスイメージを指します。

今回の質問にあるように、自殺や殺人などがあった部屋は、一般的に「事故物件」として扱われ、告知義務が発生することがあります。これは、これらの死因が、物件の利用者に強い心理的な影響を与える可能性があるためです。

一方、病死の場合は、原則として告知義務はありません。これは、病死が必ずしも物件の利用者に強い心理的抵抗感を与えるとまでは言えないと判断されるからです。ただし、孤独死など、特殊な状況下での病死の場合は、告知が必要になるケースもあります。

告知義務の有無は、最終的には裁判所の判断に委ねられることもあります。

不動産会社が告知義務を負うかどうかは、「宅地建物取引業法」という法律に基づいて判断されます。この法律は、不動産取引の公正さと安全性を確保するためのものです。

宅地建物取引業法では、具体的にどのような情報を告知しなければならないか、詳細に定められていません。そのため、国土交通省は、不動産会社が告知すべき事項について、ガイドライン（「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）を示しています。

このガイドラインでは、自殺や殺人などの場合は告知が必要であると明記されています。一方、病死については、告知の必要性について明確な言及はありません。

告知義務には、期間と範囲があります。

期間：

告知義務の期間は、明確に法律で定められているわけではありません。一般的には、事件発生から3年程度が目安とされています。しかし、社会的な影響や、物件の利用者の心理的な影響の度合いによっては、3年以上経過しても告知が必要となるケースもあります。
範囲：

告知義務の範囲は、どこまで告知すべきかという問題です。例えば、事件が起きた部屋だけでなく、同じ建物内の他の部屋や、敷地全体に告知が必要となるケースもあります。

告知の範囲も、事件の内容や、物件の状況によって異なります。

不動産会社が告知を行う場合、口頭だけでなく、書面でも行うことが一般的です。重要事項説明書（重要事項説明書とは、不動産取引の際に、不動産会社が買主や借主に渡す、物件に関する重要な情報が記載された書類のこと）に、事故物件であることや、事件の内容などを記載します。

告知の際には、事実を正確に伝えることが重要です。誤った情報を伝えたり、事実を隠したりすると、後々トラブルになる可能性があります。

告知義務がない場合でも、入居者が不安に感じる場合は、不動産会社は誠実に対応することが求められます。例えば、物件の状況について、可能な範囲で説明したり、入居者の不安を解消するための対策を講じたりすることが考えられます。

事故物件に関するトラブルは、複雑化しやすい傾向があります。例えば、

など、専門家への相談を検討すると良いでしょう。

弁護士：

法的観点から、告知義務の有無や、損害賠償請求の可能性などについて、アドバイスを受けることができます。

不動産鑑定士：

事故物件の価値への影響や、損害額の算定などについて、専門的な意見を聞くことができます。

専門家に相談することで、トラブルを未然に防いだり、解決に向けて適切な対応を取ったりすることが可能になります。

・事故物件の告知義務は、心理的瑕疵の程度と社会的な影響によって判断されます。

・自殺や殺人などがあった部屋は、告知義務が発生することがあります。

・病死の場合は、原則として告知義務はありませんが、特殊な状況下では告知が必要になることもあります。

・告知義務の期間や範囲は、明確に法律で定められているわけではありません。

・事故物件に関するトラブルは複雑化しやすいので、必要に応じて専門家に相談しましょう。