みなし道路のセットバック費用負担：30年前の売買契約と不動産屋の責任、そして15cmの現実

みなし道路とセットバックの基礎知識

「みなし道路」（法定外道路）とは、建築基準法で定める道路（幅員4m以上の道路など）に該当しない道路のことです。 建築基準法では、一定の幅員を確保した道路に接地していないと建物の建築や売買が制限されます。 そのため、みなし道路の救済措置として、一定の条件を満たせば、既存の私道などを「みなし道路」として認める制度があります。

「セットバック」とは、建物を道路から一定距離後退させることです。みなし道路の申請において、道路の幅員を確保するために必要となる場合があります。 今回のケースでは、15cmのセットバックが求められているようです。

今回のケースへの直接的な回答

30年前の売買契約書に、セットバック費用に関する記述がない限り、不動産会社に費用負担を求めるのは難しいでしょう。 不動産売買は、原則として「現状有姿」で売買されるため、後から発生する費用を売主が負担する義務はありません。 ただし、売買契約時に道路状況について説明不足があったなど、不動産会社側に瑕疵（かし：欠陥）があったと主張できる可能性はゼロではありませんが、30年前のことで証拠集めが困難なため、成功する見込みは低いでしょう。

関係する法律や制度

* **建築基準法**: 建物の建築に関する基準を定めた法律。道路との関係も規定している。
* **民法**: 売買契約に関する規定を含む。今回のケースでは、売買契約の内容が重要となる。
* **地方自治体の条例**: みなし道路の認定基準などは、自治体によって異なる。

誤解されがちなポイントの整理

不動産会社は、土地の売買を仲介するだけであり、必ずしも道路状況の責任を負うわけではありません。 土地の状況は、購入者自身の責任で確認する必要があります。 30年前の状況を現在の不動産会社に責任転嫁するのは難しいでしょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

現状、6軒での費用折半が協議されていますが、2軒が反対しているため、合意形成が重要です。 まずは、2軒の反対理由を丁寧に聞き取り、建設的な話し合いをすることが必要です。 もし合意に至らない場合は、弁護士などの専門家に相談し、法的解決を検討する必要があるかもしれません。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 6軒での合意形成が困難な場合。
* 法律的な解釈が必要な場合（例えば、売買契約書の解釈など）。
* 費用負担に関する紛争が発生した場合。

弁護士や土地家屋調査士などの専門家は、法律や制度に詳しいため、適切なアドバイスを受けることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

みなし道路のセットバック費用は、原則として土地所有者の負担です。30年前の売買契約書に特別な記載がない限り、不動産会社に費用負担を求めるのは難しいでしょう。 合意形成を目指した協議が最優先であり、合意に至らない場合は専門家の助言が必要となります。15cmのセットバックは、体感的にはそれほど大きく感じないかもしれませんが、個々の家の状況によって異なるため、心配な場合は建築士などに相談することをお勧めします。