アパートの傾き問題！入居者からのクレーム、家賃交渉への賢い対応策を大家が解説

建物の傾き問題：基礎知識と対応の第一歩

アパートの傾き問題は、入居者の方だけでなく、大家さんにとっても非常に大きな不安と心配を抱かせるものです。まずは、この問題に関する基礎知識を整理し、どのように対応していくべきか、一緒に考えていきましょう。

建物の傾きには、様々な原因が考えられます。地盤沈下（じばんちんか）、不同沈下（ふどうちんか）、建物の構造上の問題などが主な原因として挙げられます。地盤沈下は、地盤が何らかの原因で沈下してしまう現象です。不同沈下は、建物の部分的に沈下が起こり、傾きが生じる状態を指します。建物の構造上の問題とは、基礎や柱、梁（はり）などの構造部分に問題があり、傾きを引き起こすケースです。

入居者から「建物が傾いている」というクレームがあった場合、まずは事実確認が重要です。目視で確認できる傾きもあれば、専門的な測定器を使わなければ分からない傾きもあります。初期対応を誤ると、入居者との関係が悪化したり、問題が深刻化したりする可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：具体的な対応策

今回のケースでは、入居者から「アパートが傾いている」というクレームがあり、家賃の値下げを要求されている状況です。このような場合、まずは以下のステップで対応を進めるのが適切です。

1. 専門家による調査の実施

建物の傾きの原因を特定するため、専門家（建築士、構造設計士など）に調査を依頼しましょう。専門家は、建物の傾きを正確に測定し、その原因を特定するための診断を行います。この調査結果に基づいて、今後の対応方針を決定します。

2. 入居者とのコミュニケーション

入居者に対して、調査を行うこと、結果が出次第報告することを伝えましょう。不安を取り除くため、丁寧な説明を心がけ、誠実な対応をすることが重要です。一方的な主張だけを聞き入れるのではなく、入居者の意見や要望をしっかりと聞き、記録しておきましょう。

3. 調査結果に基づく対応策の検討

専門家の調査結果に基づき、必要な修繕工事や補強工事を検討します。修繕費用や工事期間についても、事前に確認しておきましょう。

4. 家賃交渉への対応

調査結果や修繕計画を考慮し、家賃交渉に応じるかどうかを判断します。修繕が必要な場合、修繕費用や工事期間などを踏まえ、家賃の減額や、一時的な転居費用などの補償を検討することも考えられます。一方的に値下げに応じるのではなく、専門家のアドバイスも参考にしながら、慎重に交渉を進めましょう。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

建物の傾き問題に関連する法律や制度として、主に以下のものが挙げられます。

• 民法

民法は、私的な権利や義務に関する基本的なルールを定めた法律です。建物の賃貸借契約においても適用され、建物の修繕義務や、家賃の減額請求などに関する規定があります。賃貸人は、賃借人が使用できるように、建物を修繕する義務を負います（民法606条）。建物の欠陥により、賃借人が建物を一部利用できなくなった場合、賃料の減額を請求できる可能性があります（民法611条）。

• 品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）

品確法は、住宅の品質確保を目的とした法律です。新築住宅の場合、構造耐力に関する瑕疵（かし：欠陥）があった場合、10年間の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）が義務付けられています。今回のケースでは、築年数によっては適用されない場合がありますが、建物の品質に関する問題について考える上で、重要な法律です。

• 建築基準法

建築基準法は、建物の安全性を確保するための法律です。建物の構造や、地盤に関する規定も含まれています。建物の傾きが、建築基準法に違反するような状態である場合、是正措置が必要になる可能性があります。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

建物の傾き問題では、以下のような誤解が生じやすいので注意が必要です。

• 「傾いている」＝「すぐに危険」ではない

建物の傾き具合によっては、すぐに危険というわけではありません。しかし、傾きの原因や程度によっては、将来的に建物の安全性に影響を及ぼす可能性もあります。専門家の調査結果に基づき、適切な対応を行うことが重要です。

• 家賃の値下げは、必ずしも必要ではない

建物の傾きがあるからといって、必ずしも家賃の値下げに応じる必要はありません。修繕工事が必要な場合でも、工事費用や工事期間などを考慮し、適切な対応を検討する必要があります。専門家のアドバイスを参考に、慎重に判断しましょう。

• 「以前の入居者は何も言わなかった」＝「問題がない」ではない

以前の入居者が傾きに気づかなかったり、問題を感じなかったりする場合もあります。しかし、建物の傾きが進行している可能性や、入居者の感じ方には個人差があることも考慮する必要があります。現在の入居者のクレームを真摯に受け止め、対応することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例：効果的な対応とは

具体的な対応として、以下のような方法が考えられます。

• 専門家への相談

まずは、建築士や構造設計士などの専門家に相談し、建物の状況を正確に把握しましょう。専門家は、建物の傾きを測定し、原因を特定し、適切な修繕方法を提案してくれます。信頼できる専門家を見つけることが、問題解決の第一歩です。

• 入居者への説明と情報開示

入居者に対して、建物の状況や調査の進捗状況を定期的に説明し、情報開示を行いましょう。入居者の不安を解消し、信頼関係を築くことが、スムーズな問題解決につながります。説明の際は、専門用語を避け、分かりやすい言葉で説明することを心がけましょう。

• 修繕計画の策定と実施

専門家の調査結果に基づき、適切な修繕計画を策定し、実施しましょう。修繕工事を行う場合は、入居者の安全を確保し、工事期間中の生活への影響を最小限に抑えるように配慮しましょう。

• 家賃交渉の進め方

修繕工事が必要な場合、家賃の減額や、一時的な転居費用の補償などを検討します。家賃交渉を行う場合は、専門家のアドバイスを参考にし、双方が納得できる落としどころを見つけることが重要です。弁護士に相談し、法的な観点からのアドバイスを受けることも有効です。

具体例： 建物の傾きが軽度で、修繕工事が不要な場合、入居者に対して、専門家による調査結果を説明し、今後の経過観察を行うことを提案します。家賃の値下げは行わず、入居者の理解を得るように努めます。一方、建物の傾きが深刻で、修繕工事が必要な場合、工事期間中の家賃減額や、一時的な転居費用の補償を検討します。入居者との間で、書面による合意書を作成し、トラブルを未然に防ぎます。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの力を借りる

以下のような場合は、専門家への相談が不可欠です。

• 建物の傾きが大きく、危険を感じる場合

建物の傾きが著しく、日常生活に支障をきたす場合や、安全性が損なわれている可能性がある場合は、直ちに専門家に相談し、安全性の確認と、緊急的な対応策を検討する必要があります。

• 入居者との交渉が難航している場合

入居者との間で、家賃交渉や、修繕方法などについて意見が対立し、話し合いが進まない場合は、弁護士や不動産専門家などの専門家に相談し、客観的なアドバイスを受けることが重要です。法的観点からのアドバイスを受けることで、より適切な対応ができる可能性があります。

• 修繕工事の内容や費用について、判断に迷う場合

修繕工事の内容や費用について、専門的な知識がないため、判断に迷う場合は、建築士や構造設計士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受ける必要があります。複数の専門家から意見を聞き、比較検討することも有効です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

アパートの傾き問題への対応は、入居者との信頼関係を維持しつつ、建物の安全性を確保するために、非常に重要な課題です。今回のケースでは、以下の点が重要です。

• 専門家による調査を必ず行う：建物の傾きの原因を特定し、適切な対応策を検討するために不可欠です。
• 入居者とのコミュニケーションを密にする：不安を取り除き、信頼関係を築くことが、問題解決の第一歩です。
• 調査結果に基づいて、適切な対応策を決定する：修繕工事が必要な場合は、費用や期間などを考慮し、慎重に対応しましょう。
• 家賃交渉は、専門家のアドバイスを参考に慎重に進める：一方的な値下げは避け、双方が納得できる落としどころを見つけることが重要です。
• 専門家への相談を積極的に活用する：一人で抱え込まず、専門家の力を借りて、問題を解決しましょう。

これらのポイントを踏まえ、入居者との良好な関係を維持しながら、建物の安全性を確保し、安心してアパート経営を進めていきましょう。