アパート・マンション経営の利回り計算方法と、広告表示の注意点について

不動産投資の世界でよく耳にする「利回り」という言葉。これは、投資した金額に対して、どれだけの利益が得られるかを示す指標です。利回りにはいくつかの種類がありますが、今回の質問で焦点が当てられているのは「直接利回り」です。

直接利回り（グロス利回り）とは、物件の年間家賃収入を物件価格で割って計算します。
例えば、1000万円の物件で年間家賃収入が100万円の場合、直接利回りは10%となります。
計算式は以下の通りです。

直接利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

この計算方法はシンプルで分かりやすいですが、注意点があります。
それは、この計算には物件の維持にかかる費用（税金や修繕費など）が含まれていないということです。
そのため、直接利回りだけで物件の良し悪しを判断するのは危険です。

ご質問の「直接利回り○.○%」という広告表示についてですが、これはあくまで物件の表面的な収益性を示すものです。
年間家賃収入から物件価格を単純に割って計算しているため、税金や諸費用は考慮されていません。

したがって、広告の利回りだけを見て「この物件は儲かる！」と判断するのは早計です。
実際に不動産投資を行う際には、これらの費用を考慮した「実質利回り」を計算する必要があります。

不動産投資に関連する法律や制度は多岐にわたりますが、利回り計算に影響を与えるものとしては、主に以下のものがあります。

これらの税金は、物件の収益性に大きな影響を与える可能性があります。
また、不動産投資には、これらの税金以外にも、様々な費用が発生します。

直接利回りに関する誤解として多いのは、「直接利回りが高いほど良い物件」という考え方です。
確かに、高い家賃収入が得られる物件は魅力的ですが、それだけで判断するのは危険です。

例えば、築年数が古い物件は、直接利回りが高くても、修繕費やリフォーム費用がかさむ可能性があります。
また、立地条件が悪い物件は、空室リスクが高く、家賃収入が安定しないこともあります。

大切なのは、直接利回りだけでなく、実質利回りや、物件の将来性、リスクなどを総合的に評価することです。

不動産投資を始めるにあたって、まず行うべきことは、「実質利回り」を計算することです。

実質利回りは、年間家賃収入から、固定資産税、都市計画税、修繕費、管理費、保険料などの必要経費を差し引き、物件価格で割って計算します。

実質利回り = (年間家賃収入 – 年間必要経費) ÷ 物件価格 × 100

例えば、1000万円の物件で年間家賃収入が100万円、年間必要経費が30万円の場合、実質利回りは7%となります。

実質利回りを計算することで、物件の実際の収益性を把握し、より現実的な投資判断を行うことができます。

また、不動産投資を始める際には、以下の点にも注意しましょう。

不動産投資は、専門的な知識や経験が必要となる分野です。
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

専門家のアドバイスを受けることで、より安全で効率的な不動産投資を行うことができます。

今回の質問のポイントをまとめます。

不動産投資は、長期的な視点と、綿密な計画が必要です。
焦らずに、しっかりと情報収集を行い、自分に合った投資方法を見つけましょう。