アパート・マンション経営の真実：家賃収入と収益性の複雑な関係

質問: アパート、マンション経営って儲からないのですか？義姉の嫁ぎ先がかなりの資産家で家賃収入だけで200万円は入って来るそうなのですが、義母いわく返済に半分くらい取られるそうでメンテナンスをすれば高級外車が買えるくらい掛かるとの事で義姉は苦労してる可哀想と嘆いて私に話して来ます。義姉の子供達には御祝いと言えば10万円を包み、毎月食料品やら諸々送りますが、家にはそんな事は１つも有りません。最低限頂く御祝いについては、嫌々渡してるオーラー出しまくりで笑顔１つ有りません、渋々が手から伝わって来ます。義姉の話は最初は、自慢話を私に当て付けてるのだけなと思う様にしてましたが、近頃は義姉の話の後に自分達は年金暮らし普段は地味に生活してるのだから、お前達が来た時くらいは贅沢させろと何処に連れてけ、何処の何が食べたい予約してあるから来いと言われて行くと全て私達の支払いです。義姉の義実家に良い顔をする為に、私達の家計と時間が圧迫されてます。で、疑問に思うのが家賃収入がそれだけ有るのに、アパート、マンション経営儲からない何て実家に話している義姉なんです。本当に、儲からないのでしょうか？詳しい方が居られたら教えて下さい。

アパート経営は必ずしも儲かるとは限らない。収支を正確に計算すべき。

アパート・マンション経営の基礎知識

アパート・マンション経営とは、不動産を所有し、賃借人に貸し出すことで家賃収入を得るビジネスです。一見、簡単に儲かりそうに思えますが、実際は様々な費用がかかります。主な収入源は家賃収入ですが、支出として、ローンの返済（住宅ローンや融資）、修繕・メンテナンス費用、固定資産税、管理費、空室時の損失などが発生します。これらの費用を差し引いたものが、実際の収益となります。

今回のケースへの直接的な回答

義姉の話は、家賃収入だけで200万円あるものの、返済やメンテナンス費用で利益が少なくなっている、というものです。これは決して珍しいケースではありません。アパート経営の収益性は、物件の規模、立地、築年数、空室率、管理方法、金利など、多くの要素に影響を受けます。 200万円の家賃収入は一見多いように見えますが、そこから半分が返済に消え、さらに高額なメンテナンス費用がかかるとなれば、手元に残る利益は想像以上に少ない可能性があります。「儲からない」という義姉の言葉は、必ずしも嘘ではないと言えるでしょう。

関係する法律や制度

アパート・マンション経営には、建築基準法（建物の構造や設備に関する法律）、不動産登記法（不動産の所有権を登記する法律）、借地借家法（借地借家契約に関する法律）など、多くの法律が関係します。また、税金として固定資産税、所得税などが発生します。これらの法律や税制を理解していないと、大きな損失を被る可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

家賃収入だけを見て収益性を判断するのは大きな間違いです。空室リスク（入居者がいない期間が発生すること）、修繕費用の高騰（老朽化による修繕費用は年々増加する）、金利変動（ローンの金利上昇は収益性を大きく圧迫する）などを考慮しなければ、正確な収益性を把握できません。また、管理会社に委託する場合、管理費も無視できません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

アパート経営を始める前に、収支計画を綿密に立てることが重要です。家賃収入だけでなく、全ての費用を正確に計算し、将来の修繕費用も考慮したシミュレーションを行いましょう。専門家のアドバイスを受けることも有効です。例えば、不動産会社や税理士に相談することで、より正確な収益予測を行うことができます。また、物件選びも非常に重要です。立地条件の良い物件は空室率が低く、安定した収入を得やすい傾向があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

アパート経営は、専門知識と経験が必要なビジネスです。不動産投資に不慣れな場合は、不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することを強くお勧めします。彼らは、物件選びから資金計画、税金対策まで、様々なアドバイスをしてくれます。特に、高額な投資となるため、専門家の助言なしに判断するのは危険です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

アパート・マンション経営の収益性は、家賃収入だけでなく、様々な費用を考慮して総合的に判断する必要があります。空室リスク、修繕費用、金利変動など、多くの不確定要素が存在するため、綿密な計画と専門家のアドバイスが不可欠です。義姉のケースも、家賃収入だけで判断せず、全ての費用を考慮することで、より正確な状況を把握できるでしょう。また、義姉との関係性においても、過度な負担を強いられないよう、適切な距離感を保つことが重要です。