アパート丸ごと購入！費用や探し方、大家になるための疑問を徹底解説

【背景】

空きアパートの購入を検討中。
リフォームをして大家になりたいと考えている。

【悩み】

アパートを丸ごと購入する費用がどのくらいかかるのか知りたい。
物件をどこで探せば良いのか知りたい。

アパートの購入について、詳しく教えてください！

アパート購入費用は数千万円、物件探しは不動産会社やネットを活用！大家業も視野に。

アパート購入の基礎知識：大家になるってどういうこと？

アパートを丸ごと購入して大家になるというのは、簡単に言うと、「不動産投資」を始めるということです。
自分が所有するアパートを他人に貸し出し、家賃収入を得ることで利益を出すビジネスです。
大家さんは、物件の管理（清掃や修繕など）や入居者の募集、契約手続きなど、様々な業務を行います。
もちろん、自分で全てを行うこともできますし、管理会社に委託することも可能です。

アパート経営には、安定した収入が得られる可能性がある一方で、空室リスクや修繕費などの費用が発生する可能性もあります。
始める前に、しっかりと計画を立て、リスクを把握しておくことが重要です。

アパート丸ごと購入にかかる費用：一体いくら？

アパートの購入費用は、物件の規模や立地、築年数などによって大きく変動します。
一般的に、アパートを丸ごと購入する場合、数百万円から数億円という範囲になることが多いでしょう。
具体的には、以下の要素が費用に影響します。

物件価格：
これはアパートの価値そのものです。立地条件（駅からの距離、周辺環境など）、建物の築年数、部屋数、広さなどが価格に影響します。
諸費用：
物件価格以外にも、様々な費用がかかります。
具体的には、不動産取得税（不動産を取得した際に一度だけかかる税金）、登録免許税（所有権を登記する際にかかる税金）、仲介手数料（不動産会社に支払う手数料）、印紙税、司法書士への報酬などがあります。
リフォーム費用：
購入後、すぐにリフォームが必要な場合もあります。
部屋の改修、設備の交換、外壁の塗装など、リフォームの内容によって費用は大きく変わります。
その他費用：
火災保険料、固定資産税なども、所有している間は継続的に発生する費用です。

これらの費用を総合的に考慮し、「自己資金」と「借入金」（金融機関からの融資）をどのように準備するのかを検討する必要があります。

アパート購入！どこで探す？物件探しの方法

アパートを探す方法はいくつかあります。
それぞれの方法にメリットとデメリットがあるので、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

不動産会社の活用：
地域密着型の不動産会社から、全国展開している大手不動産会社まで、様々な会社があります。
それぞれの会社が得意とする物件やエリアがあるので、複数の会社に相談してみるのも良いでしょう。
メリットは、専門的な知識を持った担当者からアドバイスを受けられること、物件情報を効率的に収集できることです。
デメリットは、手数料が発生すること、担当者との相性があることです。
インターネットの活用：
不動産ポータルサイト（SUUMO、athomeなど）や、不動産会社のウェブサイトで物件情報を検索できます。
多くの物件情報を手軽に比較検討できるのがメリットです。
デメリットは、情報が全て正しいとは限らないこと、詳細な情報を得るためには個別に問い合わせる必要があることです。
不動産投資セミナーやイベントへの参加：
不動産投資に関するセミナーやイベントでは、物件情報だけでなく、不動産投資のノウハウや最新情報も得られます。
他の投資家との交流もできるので、情報交換の場としても活用できます。
人脈の活用：
知り合いの不動産関係者や、すでに大家をしている人に相談してみるのも良いでしょう。
思わぬ掘り出し物物件を紹介してもらえる可能性もあります。

物件を探す際には、必ず複数の情報を比較検討し、現地調査を行うことが重要です。
また、周辺の家賃相場や、将来的な入居者のニーズなども考慮に入れるようにしましょう。

不動産投資に関わる法律や制度：知っておきたいこと

アパート経営には、様々な法律や制度が関係してきます。
主なものとしては、以下のようなものがあります。

建築基準法：
建物の構造や用途、安全基準などを定めています。
リフォームを行う際には、この法律に適合するように注意する必要があります。
都市計画法：
都市計画区域内での土地利用や建物の用途などを定めています。
アパートの立地によっては、建築できる建物の種類や用途に制限がある場合があります。
借地借家法：
賃貸借契約に関するルールを定めています。
家賃の決定、契約更新、退去時のルールなど、大家さんと入居者の関係に直接関わる法律です。
税金：
不動産所得にかかる所得税、固定資産税、都市計画税など、様々な税金が発生します。
税金に関する知識も、アパート経営には不可欠です。

これらの法律や制度について、基本的な知識を身につけておくことは、アパート経営を成功させるために非常に重要です。
必要に応じて、専門家（弁護士、税理士など）に相談するようにしましょう。

アパート購入で誤解されがちなポイント：注意点

アパート購入には、誤解されやすいポイントがいくつかあります。
事前に理解しておくことで、後々のトラブルを避けることができます。

利回りだけに注目しない：
利回り（年間家賃収入を物件価格で割ったもの）は、投資判断の重要な指標ですが、それだけに注目するのは危険です。
利回りが高くても、空室リスクが高い物件や、修繕費がかかる物件の場合、収益性が悪化する可能性があります。
融資の審査は簡単ではない：
金融機関からの融資を受けるためには、厳しい審査を通過する必要があります。
自己資金の状況、収入の安定性、物件の担保価値などが審査の対象となります。
事前にしっかりと準備をしておくことが重要です。
入居者とのトラブル：
家賃滞納、騒音問題、設備の故障など、入居者とのトラブルは、アパート経営でよくある問題です。
事前に、賃貸借契約の内容をしっかりと確認し、トラブルが発生した場合の対応策を考えておく必要があります。
空室リスク：
アパート経営において、空室は大きなリスクです。
入居者のニーズを把握し、魅力的な物件作り（リフォームや設備投資など）を行うこと、適切な家賃設定をすることが重要です。

実務的なアドバイス：成功するためのステップ

アパート経営を成功させるためには、以下のステップで進めていくのがおすすめです。

情報収集と学習：
不動産投資に関する書籍やセミナーなどで、基本的な知識を身につけましょう。
インターネットの情報も活用し、最新の情報を収集しましょう。
資金計画：
自己資金と借入金の見通しを立て、無理のない範囲で投資を行いましょう。
ランニングコスト（管理費、修繕費、税金など）も考慮に入れましょう。
物件探し：
複数の物件情報を比較検討し、立地条件、築年数、利回りなどを考慮して、最適な物件を選びましょう。
必ず現地調査を行い、物件の状態を確認しましょう。
購入手続き：
不動産会社との契約、融資の手続き、登記などを行います。
専門家（司法書士など）に相談しながら、手続きを進めましょう。
リフォーム：
必要に応じて、リフォームを行い、物件の価値を高めましょう。
入居者のニーズを考慮し、魅力的な部屋作りを心がけましょう。
入居者募集：
不動産会社に依頼したり、インターネットを活用したりして、入居者を募集しましょう。
適切な家賃設定を行い、空室リスクを減らしましょう。
管理：
入居者からの問い合わせ対応、家賃の管理、建物の清掃など、日々の管理業務を行いましょう。
管理会社に委託することも可能です。

専門家に相談すべき場合：こんな時はプロに相談

アパート経営には、専門的な知識が必要となる場面も多くあります。
以下のような場合は、専門家に相談することをおすすめします。

税金に関する疑問がある場合：
税理士に相談し、節税対策や確定申告についてアドバイスを受けましょう。
法律に関するトラブルが発生した場合：
弁護士に相談し、適切な法的措置を講じましょう。
物件の購入や売却に関するアドバイスが欲しい場合：
不動産鑑定士や不動産コンサルタントに相談し、専門的な意見を聞きましょう。
融資に関する相談をしたい場合：
ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者に相談し、最適な融資プランを検討しましょう。

専門家の意見を聞くことで、より安全かつ効率的にアパート経営を進めることができます。

まとめ：アパート購入と大家業への第一歩

アパートを丸ごと購入し、大家になることは、魅力的な不動産投資の一つです。
しかし、成功するためには、事前の準備と情報収集が不可欠です。
物件選びから、資金計画、入居者管理まで、様々な要素を考慮し、リスクをしっかりと把握した上で、計画的に進めていくことが重要です。
専門家の力を借りながら、着実にステップを踏んで、理想の大家業を実現しましょう。