アパート契約前に確認！事故物件？相場より安い理由を徹底解説

物件選びの第一歩：事故物件とは何か？

アパートを借りる際に、誰もが気になるのが「事故物件」という言葉です。事故物件とは、過去にその物件内で、人が亡くなった（自殺、他殺、または事故死など）事実がある物件のことを指します。ただし、病死や老衰による自然死の場合は、一般的に事故物件とはみなされません。

事故物件であるかどうかは、家賃に大きく影響することがあります。一般的に、事故物件は、心理的な抵抗感から、家賃が相場よりも安く設定される傾向があります。今回のケースのように、家賃が近隣の物件よりも安い場合、事故物件である可能性を疑うのは自然なことです。

今回のケースへの直接的な回答：事故物件の可能性と確認方法

今回のケースでは、家賃が相場よりも安いという点が、事故物件である可能性を示唆しています。しかし、家賃が安い理由は、事故物件であること以外にも、様々な要因が考えられます。

事故物件かどうかを確認するためには、まず不動産会社に直接確認することが重要です。宅地建物取引業法（後述）に基づき、不動産会社は、物件の契約前に、入居者に告知すべき重要な事実（心理的瑕疵（かし）など）を説明する義務があります。この説明義務を怠った場合、後々トラブルになる可能性があります。

具体的には、以下の点を確認しましょう。

• 過去に物件内で人が亡くなった事実があるか。
• その原因（自殺、他殺、事故死など）は何か。
• 亡くなった時期や場所、状況など、詳細な情報を教えてもらう。

不動産会社が、これらの情報を隠したり、曖昧にしたりする場合は、注意が必要です。必要であれば、他の不動産会社に相談したり、専門家（弁護士など）に意見を求めることも検討しましょう。

関係する法律と制度：宅地建物取引業法と告知義務

事故物件に関する問題で、最も重要な法律は「宅地建物取引業法」です。この法律は、不動産取引の公正を確保し、消費者の利益を保護することを目的としています。

宅地建物取引業法では、不動産会社は、物件の取引に関して、買主や借主に重要な事項を説明する義務（重要事項説明）を負っています。この「重要な事項」には、物件の状況に関する情報も含まれます。

具体的には、過去に物件内で人が亡くなった事実がある場合、その事実を告知する義務があります。この告知義務は、事件や事故が発生してから、おおよそ3年間程度は継続するとされていますが、事件の性質や社会的な影響によっては、より長期間にわたって告知が必要となる場合もあります。

もし、不動産会社がこの告知義務を怠り、事故物件であることを隠して契約した場合、契約後に損害賠償請求ができる可能性があります。また、契約を解除できる場合もあります。

誤解されがちなポイント：家賃が安い理由と事故物件以外の可能性

家賃が安いからといって、必ずしも事故物件であるとは限りません。家賃が安くなる理由は、他にも様々な要因が考えられます。主な要因としては、以下のようなものが挙げられます。

• 築年数：築年数が古い物件は、家賃が安くなる傾向があります。
• 立地条件：駅から遠い、周辺環境が良くないなど、立地条件が悪い物件は、家賃が安くなることがあります。
• 間取り：3DKのようなファミリー向けの物件は、単身者向けの物件よりも、家賃が安くなる傾向があります。
• 階数：1階の物件は、防犯上のリスクから、家賃が安く設定されることがあります。
• 設備：設備が古い、または少ない物件は、家賃が安くなることがあります。
• 空室期間：長期間空室になっている物件は、入居者を確保するために、家賃が値下げされることがあります。

今回のケースでは、物件が1階であること、駅から徒歩15分であること、3DKであることなど、家賃が安くなる要因がいくつか当てはまります。そのため、家賃が安い理由を、多角的に検討する必要があります。

実務的なアドバイスと具体例：契約前の確認事項

アパートを契約する前に、以下の点を確認しましょう。

• 不動産会社への質問：事故物件であるか否か、過去に物件内で人が亡くなった事実があるか、その原因や詳細な情報を質問しましょう。
• 物件の内見：実際に物件を見て、周辺環境や建物の状態を確認しましょう。
• 周辺住民への聞き込み：可能であれば、周辺住民に話を聞いて、物件に関する情報を収集しましょう。
• 重要事項説明書の確認：契約前に、重要事項説明書をよく読み、不明な点があれば不動産会社に質問しましょう。
• 契約書の確認：契約書の内容をよく確認し、納得した上で契約しましょう。特に、解約に関する条項や、瑕疵（かし）に関する条項には注意が必要です。

具体例として、不動産会社に「この物件で過去に人が亡くなった事実はありませんか？」と直接質問し、その回答を記録に残しておくことが重要です。口頭での説明だけでなく、書面での回答を求めることも有効です。

専門家に相談すべき場合：弁護士や不動産鑑定士の活用

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産会社の対応に不信感がある場合：説明を曖昧にしたり、情報を隠そうとする場合は、専門家の意見を求めるべきです。
• 契約後に事故物件であることが判明した場合：損害賠償請求や契約解除を検討するために、弁護士に相談しましょう。
• 家賃の適正価格について判断に迷う場合：不動産鑑定士に相談し、物件の適正価格を評価してもらいましょう。

弁護士は、法律的な観点から、事故物件に関する問題を解決するためのアドバイスをしてくれます。不動産鑑定士は、物件の価値を客観的に評価し、家賃の適正価格を判断する上で役立ちます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 家賃が安いからといって、必ずしも事故物件とは限りません。
• 事故物件かどうかは、不動産会社に直接確認することが重要です。
• 宅地建物取引業法に基づき、不動産会社には告知義務があります。
• 家賃が安い理由は、事故物件以外にも様々な要因が考えられます。
• 契約前に、不動産会社への質問、物件の内見、周辺住民への聞き込みなどを行いましょう。
• 専門家への相談も、必要に応じて検討しましょう。

アパート選びは、人生における重要な決断の一つです。今回の情報を参考に、後悔のないように、慎重に検討してください。