アパート経営は儲かる？20部屋のアパートで月収は？初心者向け徹底解説

アパート経営の基礎知識：儲かる仕組みと注意点

アパート経営と聞くと、なんとなく「お金持ちのイメージ」を持つ方もいるかもしれません。しかし、実際には様々な要素が絡み合い、一概に「儲かる」とは言えないのが現実です。

まず、アパート経営の基本的な仕組みから見ていきましょう。アパート経営は、入居者から家賃を受け取り、そこから様々な経費を差し引いたものが最終的な利益となります。

家賃収入 – 経費 = 利益

このシンプルな計算式が、アパート経営の根幹です。しかし、この「経費」の中に、様々な費用が含まれていることを理解しておく必要があります。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

• ローンの返済：アパート購入時にローンを組んだ場合、毎月の返済が必要です。
• 固定資産税：土地や建物にかかる税金です。
• 都市計画税：都市計画区域内にある土地や建物にかかる税金です。
• 修繕費：建物のメンテナンスや修繕にかかる費用です。
• 管理費：アパートの管理を委託する場合の費用です。
• 保険料：火災保険や地震保険などの保険料です。
• 空室リスク：入居者がいない期間が発生した場合、家賃収入が得られません。

これらの経費を差し引いた上で、利益が出れば「儲かる」ということになります。しかし、経費の額はアパートの規模や立地、ローンの条件などによって大きく変動するため、事前の綿密な計画が必要不可欠です。

今回のケースへの直接的な回答：20部屋のアパートの場合

20部屋のアパート経営の場合、月々の収入は、家賃と入居率によって大きく左右されます。例えば、1部屋あたりの家賃が7万円で、満室（20部屋すべてに入居者がいる状態）であれば、月間の家賃収入は140万円となります。

7万円/部屋 × 20部屋 = 140万円

しかし、これはあくまでも理想的なケースです。実際には、空室が発生したり、家賃を値下げする必要が生じたりすることもあります。入居率が90%であれば、月間の家賃収入は126万円となります。

140万円 × 90% = 126万円

さらに、上記で説明した経費を差し引く必要があります。経費の額は、アパートの規模や立地、ローンの条件などによって大きく異なりますが、一般的には、家賃収入の30%～50%程度が経費としてかかることが多いようです。仮に、家賃収入の40%が経費だとすると、

• 家賃収入140万円の場合：140万円 × 40% = 56万円（経費）
• 家賃収入126万円の場合：126万円 × 40% = 50.4万円（経費）

となります。
したがって、

• 満室の場合：140万円 – 56万円 = 84万円（利益）
• 入居率90%の場合：126万円 – 50.4万円 = 75.6万円（利益）

となります。
もちろん、これはあくまでも試算であり、実際の収入は様々な要因によって変動します。

関係する法律や制度：不動産投資に関わる法規制

アパート経営には、様々な法律や制度が関係してきます。主なものとしては、以下のようなものが挙げられます。

• 建築基準法：建物の構造や設備に関する基準を定めています。
• 都市計画法：都市計画に関するルールを定めています。用途地域（用途制限）などもこれに含まれます。
• 不動産登記法：不動産の権利関係を明確にするための登記に関するルールを定めています。
• 借地借家法：賃貸借契約に関するルールを定めています。
• 税法：固定資産税や所得税などの税金に関するルールを定めています。

これらの法律や制度を理解しておくことは、アパート経営を成功させるために非常に重要です。例えば、建築基準法に違反するような建物を建ててしまうと、是正を命じられたり、最悪の場合、取り壊しを余儀なくされる可能性もあります。また、借地借家法を理解しておかないと、入居者との間でトラブルが発生する可能性もあります。

これらの法律は専門的な知識を要するものが多いため、専門家（弁護士や税理士など）に相談することも検討しましょう。

誤解されがちなポイント：表面利回りと実質利回りの違い

アパート経営に関する情報を見ていると、「利回り」という言葉をよく目にすると思います。利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。この違いを理解しておくことは、アパート経営の成功を左右する重要なポイントです。

• 表面利回り：年間家賃収入を物件価格で割って算出します。

  表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

  例えば、物件価格が1億円で、年間家賃収入が800万円の場合、表面利回りは8%となります。

  800万円 ÷ 1億円 × 100 = 8%

  表面利回りは、あくまでも目安であり、実際の収益性を正確に反映しているわけではありません。なぜなら、経費が含まれていないからです。

• 実質利回り：年間家賃収入から、ローンの返済や固定資産税などの経費を差し引いた上で、物件価格で割って算出します。

  実質利回り = (年間家賃収入 – 年間経費) ÷ 物件価格 × 100

  実質利回りは、実際の収益性をより正確に反映した指標です。アパート経営の収益性を判断する際には、表面利回りだけでなく、実質利回りも必ず確認するようにしましょう。

表面利回りの数字だけに惑わされず、実質利回りをしっかりと計算し、総合的に判断することが大切です。

実務的なアドバイス：成功への道

アパート経営を成功させるためには、事前の準備と、長期的な視点での計画が不可欠です。以下に、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 徹底的な市場調査：アパートを建てるエリアの需要と供給のバランスを把握しましょう。競合物件の家賃相場や空室率なども調査し、適切な家賃設定を行うことが重要です。
• 綿密な資金計画：自己資金、ローンの借入額、毎月の返済額、初期費用、ランニングコストなどを具体的に計算し、無理のない資金計画を立てましょう。
• 信頼できるパートナー選び：不動産業者、建築業者、管理会社など、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。
• 入居者ニーズへの対応：入居者のニーズを把握し、快適な住環境を提供することが重要です。設備の充実、共用部の清掃、迅速な対応など、入居者の満足度を高める工夫をしましょう。
• 定期的なメンテナンス：建物の価値を維持するためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。修繕計画を立て、計画的にメンテナンスを行いましょう。
• リスク管理：空室リスク、家賃滞納リスク、金利変動リスクなど、様々なリスクを想定し、対策を講じておきましょう。

これらのアドバイスを参考に、アパート経営を成功に導きましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

アパート経営には、専門的な知識が必要となる場面が多々あります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 税金に関する疑問：所得税、固定資産税など、税金に関する疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。節税対策についてもアドバイスを受けることができます。
• 法律に関するトラブル：入居者とのトラブルや、契約に関する問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。
• 物件の購入・売却：物件の購入や売却を検討している場合は、不動産鑑定士や不動産業者に相談しましょう。
• 資金計画：資金計画について不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーに相談しましょう。

専門家のアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑え、より安全にアパート経営を進めることができます。
また、専門家は、最新の法改正や税制改正に関する情報も持っているため、常に最新の情報に基づいたアドバイスを受けることができます。

まとめ：アパート経営の重要ポイント

アパート経営は、大きなリターンを得られる可能性がある一方で、リスクも伴う投資です。成功するためには、以下の点をしっかりと理解しておくことが重要です。

• 事前の綿密な計画：市場調査、資金計画、リスク管理など、事前の準備を入念に行いましょう。
• 実質利回りの重視：表面利回りだけでなく、実質利回りを重視し、総合的に判断しましょう。
• 信頼できるパートナー選び：信頼できる専門家（不動産業者、建築業者、管理会社など）を見つけましょう。
• 長期的な視点：長期的な視点を持って、安定した経営を目指しましょう。
• 継続的な学習：常に最新の情報を収集し、知識を深めましょう。

アパート経営は、決して簡単なものではありませんが、しっかりと準備し、計画的に取り組むことで、成功の可能性を高めることができます。