アパート経営失敗で担保物件以外も没収？ 融資と資産への影響を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：担保と融資の仕組み

アパートを建てるための融資（お金を借りること）について、基本的な仕組みから説明します。銀行などの金融機関がお金を貸す際、貸したお金が返ってこなくなるリスクを避けるために、いくつかの対策を講じます。

その一つが「担保」です。担保とは、万が一借りた人がお金を返せなくなった場合に、金融機関がお金を回収できる対象となるものです。今回のケースでは、土地と建設するアパートが担保になる予定です。

融資を受ける際には、この担保となる物件の価値を評価し、融資額が決定されます。一般的に、担保の価値が高いほど、借りられる金額も大きくなる傾向があります。また、融資を受ける人の信用情報（過去の借入や返済の状況など）も審査の対象となります。

担保には大きく分けて、

• 「物的担保」：土地や建物など、特定の財産を担保にするもの
• 「人的担保」：保証人など、特定の人が返済を保証するもの

の2種類があります。今回のケースでは、土地と建物が物的担保となります。

今回のケースへの直接的な回答：担保物件と他の資産の関係

アパート経営がうまくいかず、融資の返済ができなくなった場合、原則として、銀行は担保として設定された土地とアパートを売却して、そこから融資残高を回収しようとします。

つまり、基本的には、担保に入れた土地と建物以外の資産（預貯金、他の不動産、株式など）が、当然にすべて取られるわけではありません。

ただし、いくつかの注意点があります。

• 保証契約の有無：もし、あなたが連帯保証人（保証人よりも責任が重い）を立てていたり、保証会社との保証契約を締結していたりする場合は、話が変わってきます。この場合、金融機関は、土地や建物を売却しても融資残高を回収しきれない場合、保証人に対して残りの債務（返済すべきお金）を請求することができます。
• 他の借入状況：もし、他に銀行からの借入があり、その借入についても連帯保証人になっていたり、担保を提供していたりする場合は、そちらの債務についても影響を受ける可能性があります。

関係する法律や制度：担保権と債権回収

今回のケースに関係する主な法律は、民法と、場合によっては破産法です。

民法では、担保権（抵当権など）について規定されており、金融機関が担保物件をどのようにして処分し、債権（お金を貸した権利）を回収できるかが定められています。具体的には、

• 抵当権：お金を借りた人が返済できなくなった場合、金融機関が担保物件を競売にかけ、その売却代金から優先的に債権を回収できる権利。
• 根抵当権：継続的な取引（今回の場合は融資）のために設定される担保権で、極度額（上限金額）の範囲内で繰り返し融資と返済が行われる場合に適用されます。

一方、破産法は、借金が返済できなくなった人が、裁判所に破産を申し立て、借金を免除してもらうための手続きを定めています。破産した場合、原則として、すべての財産が処分され、債権者（お金を貸した人）に分配されますが、生活に必要な一定の財産は残すことができます（自由財産）。

誤解されがちなポイントの整理：自己破産と資産への影響

多くの方が誤解しがちな点として、「自己破産をしたら、すべての財産を失う」というイメージがあります。確かに、破産手続きが開始されると、原則として、すべての財産は処分され、債権者に分配されます。

しかし、破産法では、

• 生活に必要な家財道具（家具や衣類など）
• 一定額の現金
• 99万円以下の預貯金

などは、破産者の手元に残すことができる「自由財産」として認められています。また、破産後も、一定の職業に就くことは可能です。

自己破産は、借金問題を解決するための一つの手段ですが、信用情報に記録が残り、一定期間は新たな借入やクレジットカードの利用が難しくなるなどのデメリットもあります。安易に自己破産を選択するのではなく、他の解決策（任意整理、民事再生など）も検討することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：融資審査とリスク管理

アパート経営の融資を受ける際には、

• 事業計画の策定：入居率、家賃収入、必要経費などを詳細に予測し、返済計画を立てることが重要です。
• 自己資金の準備：自己資金が多いほど、融資審査が有利になるだけでなく、経営がうまくいかなかった場合のリスクを軽減できます。
• 複数の金融機関との比較検討：金利や融資条件は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関を比較検討しましょう。
• 専門家への相談：不動産鑑定士、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、アドバイスを受けることも有効です。

また、アパート経営のリスクを管理するためには、

• 空室対策：入居者を確保するための努力（リフォーム、家賃の見直し、広告など）を怠らないようにしましょう。
• 修繕費の積立：建物の修繕費用をあらかじめ積み立てておくことで、万が一の事態に備えることができます。
• 保険への加入：火災保険や地震保険に加入することで、万が一の損害に備えることができます。

といった対策も重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：問題解決への道

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 返済が困難になった場合：弁護士や司法書士に相談し、債務整理（任意整理、民事再生、自己破産など）についてアドバイスを受けましょう。
• 担保物件の評価について疑問がある場合：不動産鑑定士に相談し、担保物件の適正な評価額を確認しましょう。
• 税金に関する問題：税理士に相談し、アパート経営にかかる税金（所得税、固定資産税など）についてアドバイスを受けましょう。
• 融資条件について疑問がある場合：ファイナンシャルプランナーに相談し、融資条件の妥当性についてアドバイスを受けましょう。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。一人で悩まず、積極的に専門家の意見を聞くことが大切です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

アパート経営の融資を受け、返済が滞った場合、原則として担保物件（土地と建物）が失われますが、他の資産が当然にすべて取られるわけではありません。ただし、保証契約の有無や他の借入状況によっては、他の資産にも影響が及ぶ可能性があります。

アパート経営のリスクを軽減するためには、

• 十分な事業計画を立てること
• 自己資金を準備すること
• 専門家のアドバイスを受けること
• 空室対策や修繕費の積立、保険への加入など、リスク管理を徹底すること

が重要です。万が一、返済が困難になった場合は、専門家に相談し、適切な対応をとりましょう。