オーナーチェンジ物件購入、入居は可能？245万円物件の注意点

【背景】

不動産サイトで「オーナーチェンジ物件」という表示の物件を見つけました。
物件価格は245万円と手頃です。
現在、その物件は賃貸中とのことです。
物件の詳細は、八王子市にある築年数の古いワンルームマンションです。

【悩み】

オーナーチェンジ物件を購入した場合、自分が入居することは可能なのでしょうか？
何か注意すべき点はあるのでしょうか？

購入後に居住可能ですが、賃貸契約の引継ぎが必要です。契約内容を確認しましょう。

オーナーチェンジ物件購入、入居の可否と注意点

不動産投資の世界では、様々な専門用語が登場します。今回は「オーナーチェンジ物件」について、詳しく解説していきます。この情報が、あなたの不動産購入を検討する上での一助となれば幸いです。

テーマの基礎知識：オーナーチェンジ物件とは？

「オーナーチェンジ物件」とは、簡単に言うと、賃貸中の状態で売却される物件のことです。つまり、既に誰かが住んでいて、家賃収入が発生している物件です。

今回のケースのように、あなたがオーナーチェンジ物件を購入した場合、あなたは新しい大家さんになります。そして、以前の大家さんと入居者の間で結ばれていた賃貸借契約を、そのまま引き継ぐことになります。

この物件の場合、既に誰かが住んでいる状態なので、購入後すぐに自分で住むことはできません。入居者が退去するまで待つ必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：入居時期について

今回の質問に対する直接的な回答としては、購入後、入居することは可能です。ただし、すぐに住めるわけではありません。

入居するためには、現在の入居者との間で、

賃貸借契約を合意解約する
契約期間満了による退去

などの手続きが必要になります。

物件の売買契約前に、現在の賃貸借契約の内容（契約期間、家賃、更新条件など）をしっかりと確認することが重要です。特に、契約期間がまだ残っている場合は、いつから入居できるのかを事前に確認しておく必要があります。

また、入居者との間でトラブルにならないよう、丁寧なコミュニケーションを心がけましょう。

関係する法律や制度：借地借家法について

オーナーチェンジ物件の購入には、「借地借家法」という法律が深く関係しています。この法律は、借主（入居者）の権利を保護するためのもので、大家さん（あなた）が一方的に契約を解除したり、退去を迫ったりすることは、原則としてできません。

例えば、正当な理由がない限り、契約期間中に退去を求めることはできません。正当な理由とは、例えば、家賃の滞納や、建物の老朽化による修繕が必要な場合などが挙げられます。

また、契約期間が終了した場合でも、借主が引き続き住むことを希望し、大家さんもそれを拒否する正当な理由がない限り、契約は自動的に更新されることになります。

この借地借家法を理解しておくことは、オーナーチェンジ物件を所有する上で非常に重要です。

誤解されがちなポイント：契約内容の重要性

オーナーチェンジ物件に関する誤解として多いのが、「購入すればすぐに自分のものになる」というものです。しかし、実際には、賃貸借契約が残っている限り、入居者の権利が優先されます。

また、「安く購入できるから、すぐに儲かる」という考え方も危険です。確かに、オーナーチェンジ物件は、通常の物件よりも安く購入できる場合があります。しかし、それは、家賃収入がある代わりに、すぐに自分で利用できないという制約があるからです。

購入前に、賃貸借契約の内容だけでなく、物件の管理状況や修繕の必要性なども含めて、総合的に判断することが大切です。

実務的なアドバイスと具体例：購入前の確認事項

オーナーチェンジ物件を購入する際には、以下の点を確認しましょう。

賃貸借契約の内容：契約期間、家賃、更新条件、解約に関する条項などを確認します。
入居者の情報：入居者の氏名、連絡先などを確認し、必要であれば、直接連絡を取って、入居状況や要望などを確認します。
物件の管理状況：管理会社との契約内容、修繕積立金の状況、過去の修繕履歴などを確認します。
周辺相場：近隣の家賃相場や、類似物件の売買価格などを調べて、物件の価値を評価します。
融資の可否：住宅ローンを利用する場合は、金融機関に融資が可能かどうかを確認します。オーナーチェンジ物件の場合、融資条件が厳しくなることもあります。

例えば、あなたが購入を検討している物件が、築年数が古く、大規模修繕が必要な場合、修繕費用を考慮して購入価格を検討する必要があります。また、入居者が家賃を滞納している場合は、未回収の家賃をどうするのか、事前に取り決めておく必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

オーナーチェンジ物件の購入は、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

不動産会社：物件の紹介や、売買契約の手続きなどをサポートしてくれます。
弁護士：賃貸借契約に関する法的問題や、入居者とのトラブルが発生した場合に相談できます。
不動産鑑定士：物件の適正な価格を評価してくれます。
税理士：不動産所得に関する税金について相談できます。

特に、入居者との間でトラブルが発生した場合や、賃貸借契約の内容が複雑な場合は、弁護士に相談することをお勧めします。また、不動産投資に関する知識が少ない場合は、不動産会社や税理士に相談して、アドバイスを受けると良いでしょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

オーナーチェンジ物件の購入は、慎重に進める必要があります。今回の重要ポイントを以下にまとめます。

オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の状態で売却される物件のことです。
購入後、入居することは可能ですが、賃貸借契約の引継ぎが必要です。
借地借家法により、借主の権利が保護されています。
購入前に、賃貸借契約の内容をしっかりと確認しましょう。
専門家への相談も検討しましょう。

245万円という価格は魅力的ですが、築年数や立地条件、賃貸借契約の内容などを総合的に判断し、ご自身の状況に合わせて慎重に検討してください。

オーナーチェンジ物件の購入は、不動産投資の第一歩となる可能性も秘めています。
しっかりと準備をして、賢く不動産投資を始めましょう。