オーナーチェンジ物件とは？基礎知識をわかりやすく解説
オーナーチェンジ物件とは、簡単に言うと、賃貸中の状態で売却される物件のことです。
つまり、購入すると、すでに住んでいる入居者（テナント）がそのまま住み続けることになります。
このタイプの物件は、投資目的で購入されることが多いです。
なぜなら、入居者がいることで、購入後すぐに家賃収入を得ることができるからです。
空室の場合、入居者を探す手間や時間がかかりますが、オーナーチェンジ物件はその手間が省けるというメリットがあります。
今回のケースのように、中古マンションとして売り出されることが一般的です。
購入者は、物件の所有権と同時に、その物件の賃貸契約を引き継ぐことになります。
賃貸契約の内容（家賃や契約期間など）は、基本的にそのまま引き継がれます。
今回のケースへの直接的な回答：価格差の理由を探る
2年前に980万円だった物件が、1200万円に価格が上昇した理由をいくつか考えてみましょう。
・市場価格の変動：不動産価格は、経済状況や金利、周辺地域の開発など、様々な要因で変動します。2年の間に、周辺の不動産価格が上昇した可能性は十分に考えられます。
・賃料収入の増加：オーナーチェンジ物件の場合、家賃収入が価格に影響を与えます。2年の間に、家賃が上昇していたり、入居率が上がったりしていれば、物件の価値も上がります。
・物件の状態の変化：不動産会社がリフォームをしていないと言っていても、実際には修繕や設備の交換が行われている場合があります。また、2年の間に、物件の管理状況が改善されたり、周辺環境が良くなったりすることもあります。
・オーナーの事情：売主の事情も価格に影響を与えることがあります。例えば、早期に売却したい事情があれば、価格を抑えることもありますし、逆に、強気の価格設定をすることもあります。
関係する法律や制度：知っておくべきこと
オーナーチェンジ物件の購入に関連する法律や制度について、いくつか重要なポイントを説明します。
・借地借家法：賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。
購入者は、既存の賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。
契約内容（家賃、契約期間、更新条件など）をしっかりと確認することが重要です。
・区分所有法：マンションなどの区分所有建物に関するルールを定めています。
管理規約や使用細則なども確認し、マンションの管理体制やルールを理解しておく必要があります。
・不動産登記法：物件の所有権や抵当権などを登記するための法律です。
購入前に、物件の登記情報を確認し、権利関係に問題がないか確認しましょう。
誤解されがちなポイント：注意すべきこと
オーナーチェンジ物件について、誤解されがちなポイントを整理します。
・高利回りが保証されるわけではない：オーナーチェンジ物件は、家賃収入が見込めるため、高い利回りを期待できますが、必ずしも高い利回りが保証されるわけではありません。
空室リスクや家賃滞納リスクなども考慮する必要があります。
・入居者の退去は難しい：一度入居者がいると、すぐに退去させることは難しい場合があります。
賃貸借契約の内容をよく確認し、退去に関する条件や手続きを理解しておく必要があります。
・物件の状態を把握しにくい：入居者がいるため、物件内部の状態を詳しく確認できない場合があります。
事前に、不動産会社を通じて、できる範囲で情報を収集し、必要に応じて専門家（不動産鑑定士や建築士など）に相談することも検討しましょう。
実務的なアドバイス：購入前にできること
オーナーチェンジ物件を購入する前に、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
・物件調査：
・賃貸借契約の確認：賃貸借契約書をよく読み、家賃、契約期間、更新条件などを確認しましょう。
・入居者の情報収集：入居者の属性（年齢、職業など）や、過去の家賃滞納の有無などを不動産会社に確認しましょう。
・管理状況の確認：マンションの管理体制や、修繕計画などを確認しましょう。
・周辺相場の調査：
周辺の賃料相場や、類似物件の価格などを調査し、物件の適正価格を把握しましょう。
不動産会社の査定だけでなく、複数の情報源から情報を収集することが重要です。
・専門家への相談：
必要に応じて、不動産鑑定士や、弁護士などの専門家に相談しましょう。
専門家の意見を聞くことで、リスクを軽減し、より安心して購入することができます。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
・賃貸借契約の内容が複雑な場合：
賃貸借契約に、特殊な条項や複雑な条件が含まれている場合は、弁護士に相談し、契約内容の適法性やリスクについて確認することをお勧めします。
・物件の瑕疵（かし）が見つかった場合：
物件に、隠れた瑕疵（欠陥）が見つかった場合は、専門家（建築士や不動産鑑定士など）に相談し、修繕費用や損害賠償請求の可能性について検討する必要があります。
・入居者とのトラブルが発生した場合：
入居者との間で、家賃滞納や、契約違反などのトラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
オーナーチェンジ物件の購入は、通常の不動産購入とは異なる注意点があります。
今回のポイントをまとめます。
・オーナーチェンジ物件の価格は、市場価格や賃料収入、物件の状態など、様々な要因で変動します。
・購入前に、賃貸借契約の内容や、物件の状態をしっかりと確認することが重要です。
・必要に応じて、専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談し、リスクを軽減しましょう。
・価格差の理由は一つとは限りません。色々な要因を考慮して判断しましょう。
オーナーチェンジ物件は、投資の魅力的な選択肢の一つですが、リスクも伴います。
しっかりと情報収集し、慎重に検討することが大切です。
