テナントビルを担保に銀行から融資を受けるには？最適な借り入れ方法を解説

回答と解説

1. 基礎知識：不動産担保融資とは？

不動産担保融資とは、土地や建物などの不動産を担保（借金が返済されなかった場合に、金融機関がその不動産を売却して貸付金を回収できる権利）として、金融機関から融資を受ける方法です。 質問者様のように、テナントビルを所有し、そこから安定した収入を得ている場合は、不動産担保融資が有力な選択肢となります。

この融資の大きな特徴は、担保となる不動産の価値と、事業の収益性（事業から得られる利益のこと）が重視される点です。 担保価値が高いほど、また、事業が安定して収益を上げているほど、融資を受けやすくなる傾向があります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、以下の点を考慮して融資を検討することをお勧めします。

• 金融機関の選定： 複数の金融機関（銀行、信用金庫、信用組合など）を比較検討しましょう。それぞれの金融機関で、融資の審査基準や金利、融資条件が異なります。特に、不動産担保融資に力を入れている金融機関を探すことが重要です。
• 融資の種類： 経営資金としての借り入れであれば、プロパー融資（金融機関が、企業の信用力や事業性を評価して行う融資）と不動産担保ローンを比較検討することをおすすめします。
• 融資額と返済計画： ビルの経営資金として必要な金額を明確にし、無理のない返済計画を立てましょう。返済期間や金利タイプ（固定金利、変動金利）も、長期的な視点で検討する必要があります。

3. 関係する法律や制度

不動産担保融資に関連する主な法律や制度は以下の通りです。

• 民法： 抵当権などの担保に関する規定があります。
• 不動産登記法： 抵当権の設定や抹消に関する手続きが定められています。
• 金融商品取引法： 融資の契約内容に関する情報開示などが関連します。

これらの法律や制度は、融資契約や担保に関する権利関係を明確にし、金融取引の安全性を確保するために重要です。

4. 誤解されがちなポイント

不動産担保融資に関して、よくある誤解を以下にまとめました。

• 担保があれば必ず融資を受けられる： 担保となる不動産の価値は重要ですが、それだけではありません。金融機関は、借り手の信用力や事業の収益性も総合的に評価します。
• 金利はどこも同じ： 金利は金融機関や融資の種類によって異なります。複数の金融機関を比較検討し、ご自身の状況に合った金利を選ぶことが重要です。
• 抵当権は常に同じ： 抵当権は、借入額に応じて設定されるため、借入額が増えれば、抵当権の金額も増える可能性があります。

5. 実務的なアドバイスと具体例

融資を成功させるための実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 事業計画書の作成： 融資の際には、具体的な事業計画書の提出が求められます。ビルの経営状況、今後の収益予測、資金使途などを詳細に記載し、金融機関に事業の将来性を示すことが重要です。
• 不動産鑑定士による評価： 担保となる不動産の適正な価値を評価するために、不動産鑑定士に依頼することも検討しましょう。客観的な評価は、融資審査を有利に進めるために役立ちます。
• 複数の金融機関への相談： 複数の金融機関に相談し、それぞれの融資条件や審査基準を比較検討しましょう。
• 既存の抵当権の確認： 既存の抵当権（既に設定されている抵当権）の残債（まだ返済されていない借入金の残高）を確認し、追加融資が可能かどうかを金融機関に相談しましょう。

具体例：

例えば、年間2,000万円の収益があるテナントビルを所有している場合、その収益性や担保価値を評価し、金融機関は融資額を決定します。 既存の抵当権の残債が少ないほど、追加融資を受けやすくなる可能性があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 融資に関する知識がない場合： 不動産担保融資には専門的な知識が必要なため、専門家のサポートを受けることで、より有利な条件で融資を受けることができます。
• 複数の金融機関を比較検討したい場合： 専門家は、様々な金融機関の融資情報を把握しており、最適な金融機関を紹介してくれます。
• 事業計画書の作成に不安がある場合： 専門家は、事業計画書の作成をサポートし、金融機関へのアピールポイントを明確にするアドバイスをしてくれます。
• 税金に関する疑問がある場合： 不動産に関する税金（固定資産税や所得税など）についても、専門家は適切なアドバイスをしてくれます。

相談先としては、ファイナンシャルプランナー、税理士、不動産鑑定士などが挙げられます。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 不動産担保融資の検討： テナントビルを担保に、金融機関からの融資を検討しましょう。
• 金融機関の比較検討： 複数の金融機関を比較し、最適な条件の融資を選びましょう。
• 事業計画書の作成： 融資審査を有利に進めるために、詳細な事業計画書を作成しましょう。
• 専門家への相談： 不安な点があれば、専門家に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

これらのポイントを踏まえ、ご自身の状況に最適な融資方法を選択してください。