テーマの基礎知識：敷金と原状回復

賃貸住宅（アパートやマンションなど）を借りる際、家賃とは別に「敷金」を支払うことがあります。
敷金は、簡単に言うと、家賃の滞納や、退去時の部屋の修繕費用に充てられるため、大家さん（賃貸人）に預けておくお金です。
退去時に、家賃の未払いなどがなければ、原則として敷金は返還されます。

一方、「原状回復」とは、借りていた部屋を、入居前の状態に戻すことを指します。
ただし、これは「借りた人が故意や過失で壊したり汚したりした部分」を修繕するという意味合いが強いです。
経年劣化（時間の経過によって自然に起こる劣化）や、普通の使い方をしていて生じた損耗（すり減りや摩耗など）については、原状回復の義務は生じません。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、ネズミ被害が原因で引っ越しを検討されているとのこと。
この場合、敷金が全額戻ってくるかどうかは、状況によって異なります。

まず、ネズミ被害が「入居者の故意や過失によるものではない」ことは明らかです。
問題は、その被害が「建物の構造上の問題」に起因していると専門業者が判断している点です。
この場合、大家さん（賃貸人）が責任を持って対応すべき問題である可能性が高いです。

もし、大家さんが適切な対応（駆除など）を怠り、ネズミ被害が改善しないために退去せざるを得なくなった場合、
敷金の一部または全部が返還される可能性は十分にあります。

関係する法律や制度：借地借家法

賃貸借契約（部屋を借りる契約）に関する法律として、重要なものに「借地借家法」があります。
この法律は、借主（あなた）と貸主（大家さん）の権利と義務を定めており、借主を保護する規定が多く含まれています。

今回のケースで関係してくるのは、借地借家法における「修繕義務」の規定です。
大家さんには、借りている部屋を「使用に足る状態」に保つ義務があります。
つまり、ネズミ被害によって部屋が快適に利用できない状況であれば、大家さんは修繕（駆除など）を行う責任があると考えられます。

また、借主には「善管注意義務」があり、部屋を丁寧に使う義務があります。
しかし、ネズミ被害は借主の過失ではないため、この義務に違反しているとは言えません。

誤解されがちなポイントの整理：自己責任？それとも大家さんの責任？

今回のケースで、誤解が生じやすいポイントは「ネズミ被害が誰の責任なのか？」という点です。

よくある誤解として、「部屋を借りている人が、ネズミが出たことに対して責任を負う」というものがあります。
しかし、ネズミの侵入経路が建物の構造に起因する場合、それは借主の責任ではありません。

また、大家さんが駆除を行ったにも関わらず、ネズミ被害が改善しない場合、
「大家さんは既に義務を果たした」と考える人もいるかもしれません。
しかし、大家さんの義務は「部屋を快適に利用できる状態にすること」であり、駆除が効果を発揮しないのであれば、
別の対策を講じる必要が出てきます。

今回のケースでは、ネズミが「建物の下から入ってくる可能性がある」という専門業者の見解があり、
これが事実であれば、大家さん側の対応（建物の構造的な修繕など）が不十分である可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：交渉と証拠の確保

実際に、今回の問題に対処する上で、いくつかのアドバイスがあります。

• まずは不動産屋との交渉を。
  
  ネズミ被害の状況を詳しく説明し、退去する理由を伝えましょう。
  敷金返還について、まずは不動産屋と話し合うことが重要です。
  場合によっては、退去費用の一部免除など、柔軟な対応をしてもらえる可能性があります。
• 証拠を確保する。
  
  ネズミ被害の証拠（写真や動画、駆除業者の報告書など）を保管しておきましょう。
  これは、交渉や、万が一、裁判になった場合に、非常に重要な証拠となります。
  換気扇からの異音やフンの状況なども、記録しておくと良いでしょう。
• 内容証明郵便の活用も検討。
  
  不動産屋との交渉がうまくいかない場合、内容証明郵便で、
  「ネズミ被害が原因で退去せざるを得ないこと」「敷金返還を求めること」などを伝えましょう。
  内容証明郵便は、相手に確実に意思を伝え、証拠としても残るため、有効な手段です。
  ただし、専門家（弁護士など）に相談して作成することをお勧めします。
• 退去時の立ち会い。
  
  退去時には、必ず不動産屋と立ち会い、部屋の状態を確認しましょう。
  壁の汚れなど、原状回復の対象となる部分がないか確認し、記録を残しておくと良いでしょう。
  敷金返還について、合意が得られない場合は、その場でサインをしないようにしましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、状況に応じて専門家への相談も検討しましょう。

• 弁護士：
  
  不動産屋との交渉がうまくいかない場合や、裁判を検討する必要がある場合は、弁護士に相談しましょう。
  弁護士は、法律の専門家として、あなたの権利を守るために、適切なアドバイスやサポートをしてくれます。
  内容証明郵便の作成や、裁判手続きの代行なども依頼できます。
• 不動産鑑定士：
  
  退去時の部屋の状態について、客観的な評価が必要な場合は、不動産鑑定士に相談することもできます。
  特に、原状回復費用について、大家さんと意見が対立する場合に、有効な手段となります。
• 消費生活センター：
  
  不動産に関するトラブルについて、消費生活センターに相談することもできます。
  消費生活センターは、消費者問題に関する相談を受け付けており、中立的な立場からアドバイスをしてくれます。
  必要に応じて、弁護士などの専門家を紹介してくれることもあります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のネズミ被害による退去と敷金返還の問題は、以下のような点が重要です。

• ネズミ被害の原因が、建物の構造にある可能性があること。
• 大家さんには、部屋を「使用に足る状態」に保つ義務があること。
• 証拠（写真、動画、報告書など）を確保すること。
• 不動産屋との交渉を粘り強く行うこと。
• 必要に応じて、専門家（弁護士など）に相談すること。

今回のケースでは、ネズミ被害が解決しない場合、敷金が全額戻らない可能性もありますが、
状況によっては、一部または全部が返還される可能性もあります。
まずは、不動産屋との話し合いから始め、専門家の意見も参考にしながら、
ご自身の権利を守るための行動を起こしましょう。