バブル期購入マンション、賃貸中の退去でローン返済に困窮…解決策は？

質問の概要

【背景】

バブル期に分譲マンションを購入。
事情により、現在は賃貸に出している。
売却を検討したが、ローンの残債（さい）が売却価格を上回るため、不足分を現金で補填（ほてん）する必要がある。
賃貸収入と自己資金でローンの返済を続けていた。
突然、入居者が退去することになった。

【悩み】

賃貸収入が途絶え、ローンの返済方法がわからなくなった。何か良い解決策はないだろうか。

賃貸収入が途絶えた場合のローン返済は、売却、借り換え、家賃収入確保など、複数の選択肢を検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローンと不動産の関係

住宅ローンは、家を購入するための大きな資金を借り入れるためのものです。多くの人が、このローンを長期間かけて返済していきます。不動産（ここではマンション）を担保（たんぽ）としてお金を借りるため、もし返済が滞（とどこお）ると、最終的にはその不動産を失う可能性があります。これが「競売（きょうばい）」です。今回のケースでは、マンションを賃貸に出している状況であり、賃貸収入がローンの返済に充てられていました。

住宅ローンを組む際には、毎月の返済額や返済期間、金利（きんり）などが契約で定められます。金利には、固定金利（一定期間金利が変わらない）と変動金利（市場の状況によって金利が変わる）があり、それぞれメリットとデメリットがあります。また、ローンの種類によっては、繰り上げ返済（期日より早く一部または全部を返済すること）ができたり、金利タイプを変更できたりします。今回のケースでは、賃貸収入が減ってしまったため、ローンの返済計画を見直す必要が出てきたという状況です。

今回のケースへの直接的な回答：ローンの返済方法を探る

今回のケースでは、賃貸収入が途絶えたことで、ローンの返済が困難になっている状況です。いくつかの選択肢を検討し、ご自身の状況に合った方法を選ぶ必要があります。

売却：マンションを売却し、ローンの残債を返済する方法です。売却価格がローンの残債を上回れば問題ありませんが、今回のケースのように売却価格がローンの残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補填する必要があります。不足分を支払えない場合は、任意売却（債権者である金融機関の合意を得て、通常の売買と同じように売却すること）を検討することになります。
借り換え：他の金融機関でローンを借り換え、金利を下げたり、返済期間を延ばしたりすることで、月々の返済額を減らす方法です。ただし、借り換えには審査があり、必ずしも成功するとは限りません。
賃貸収入の確保：新たな入居者を探し、賃貸収入を確保する方法です。賃貸仲介業者に依頼したり、自分で入居者を募集したりする方法があります。
返済猶予（ゆうよ）の交渉：金融機関に相談し、一時的に返済を猶予してもらう方法です。ただし、返済猶予はあくまで一時的な措置であり、その後の返済計画を立てる必要があります。

これらの選択肢を検討し、ご自身の状況に合った方法を選択しましょう。まずは、ローンの残高と、現在のマンションの価値を把握することが重要です。

関係する法律や制度：債務者保護の観点から

住宅ローンに関連する法律や制度としては、民法（借り入れに関する基本的なルール）、破産法（返済不能になった場合の法的手段）、特定調停（裁判所を通じて債務整理を行う制度）などがあります。今回のケースでは、ローンの返済が困難になった場合、これらの法律や制度が関係してくる可能性があります。

例えば、ローンの返済が滞ると、金融機関は抵当権（ていとうけん：ローンを借りた人が返済できなくなった場合に、金融機関が担保としている不動産を売却し、その売却代金から優先的に債権を回収できる権利）を実行し、競売にかけられる可能性があります。競売は、市場価格よりも低い価格で売却されることが多く、債務者にとっては不利な結果となる可能性があります。そこで、任意売却や、弁護士など専門家への相談が重要になります。

誤解されがちなポイントの整理：売却とローンの関係

よくある誤解として、「マンションを売却すれば、すぐにローンの問題は解決する」というものがあります。しかし、実際には、売却価格がローンの残債を上回らない場合、売却だけでは問題は解決しません。不足分を自己資金で補填する必要があり、それが難しい場合は、他の選択肢を検討する必要があります。

また、「賃貸に出しているから、売却は難しい」という誤解もありますが、賃貸中のマンションでも売却は可能です。ただし、入居者のいる状態で売却する場合、買主を探すのが難しくなる可能性があります。その場合は、入居者に退去してもらうか、入居者を引き継いだ状態で売却することになります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：具体的な行動計画

具体的な行動計画としては、以下のステップで進めることがおすすめです。

現状把握：まず、ローンの残高、マンションの現在の価値、家賃収入、支出などを正確に把握します。
情報収集：不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見込みを調べます。また、他の金融機関のローン金利や、賃貸仲介業者の情報を収集します。
選択肢の検討：売却、借り換え、賃貸収入の確保など、複数の選択肢を比較検討し、それぞれのメリットとデメリットを理解します。
専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談し、アドバイスを求めます。
実行：選択した方法を実行に移します。例えば、売却を決めた場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。

具体例として、売却価格がローンの残債を下回る場合、任意売却を検討することになります。任意売却は、金融機関の同意を得て、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。ただし、任意売却には、金融機関との交渉や、債権者との調整など、専門的な知識が必要となるため、弁護士などの専門家に依頼することが一般的です。

専門家に相談すべき場合とその理由：適切なサポートを

以下のような場合は、専門家に相談することをおすすめします。

ローンの返済が困難になった場合：弁護士や司法書士に相談し、債務整理（さいむせいり）や自己破産（じこはさん）など、法的手段についてアドバイスを受けることができます。
売却を検討している場合：不動産会社に相談し、売却価格の査定や、売却活動のサポートを受けることができます。また、任意売却の場合は、弁護士に相談し、金融機関との交渉や、書類作成などを依頼することができます。
借り換えを検討している場合：ファイナンシャルプランナーに相談し、最適なローン商品や、返済計画についてアドバイスを受けることができます。

専門家は、個々の状況に合わせたアドバイスを提供し、問題解決をサポートしてくれます。一人で悩まず、専門家の力を借りることも検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、賃貸中のマンションで、入居者の退去によりローンの返済が困難になったという状況でした。解決策としては、売却、借り換え、賃貸収入の確保など、複数の選択肢を検討する必要があります。ご自身の状況を正確に把握し、専門家にも相談しながら、最適な方法を見つけることが重要です。

今回の重要ポイントは以下の通りです。

ローンの残高とマンションの価値を把握する
売却、借り換え、賃貸収入の確保など、複数の選択肢を検討する
専門家（弁護士、不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど）に相談する

焦らず、冷静に状況を分析し、適切な対応をとることが、問題解決への第一歩となります。