フラット35の事前審査は？物件なしでも可能？借入希望額と夫婦の状況を解説

質問の概要

【背景】

不動産購入を検討しており、物件探し中です。
不動産屋から、物件が決まる前に住宅ローンの仮審査を受けるよう勧められました。
フラット35を希望しています。

【悩み】

物件が決まっていない状態で仮審査を受けるのは一般的なのか疑問です。
借入希望額は5000～6000万円で、自己資金は700万円（200万円は手元に残したい）です。
夫婦共同名義での購入を考えており、夫の年収は600万円、妻は400万円です。
夫は1ヶ月前まで消費者ローンを利用していましたが、完済・解約済みです。
妻は現在50万円のカードローンがあり、来月完済予定です。
妻の勤務年数は3年目で、20年度の所得は200万円でした。
夫の消費者ローンの履歴や、妻のカードローン、所得が審査に影響するか心配です。
仮審査は妻のカードローン完済後、または妻の所得証明が整う来年以降が良いのか悩んでいます。

物件未定でも仮審査は可能です。過去の借入や現在のカードローンは審査に影響しますが、状況によってはフラット35の利用も可能と考えられます。妻のカードローン完済後、または来年以降の所得証明取得も検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

住宅ローンは、家を購入する際に利用できる、まとまった金額を借り入れるためのローンです。多くの種類がありますが、今回は質問にもある「フラット35」について詳しく見ていきましょう。

フラット35とは

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。大きな特徴は、全期間固定金利であること。つまり、借り入れ時から返済終了まで、金利が変わらないため、将来の返済計画が立てやすいというメリットがあります。

事前審査とは

住宅ローンの本審査の前に、金融機関は「事前審査」を行います。これは、借り入れ希望者の返済能力を事前に確認するための審査です。物件が決まっていない状態でも、借り入れが可能かどうかをチェックできます。事前審査に通れば、本審査に進むことができます。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問者さんのケースでは、物件が決まっていない状態でも、フラット35の事前審査を受けることは可能です。不動産屋さんが勧めているように、事前に審査を受けておくことで、いざ物件が見つかった際に、スムーズに住宅ローンを組むことができます。

ただし、審査の結果は、個々の状況によって異なります。夫の過去の消費者ローンの利用履歴や、妻のカードローンの状況、収入などが審査に影響を与える可能性があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

フラット35は、住宅金融支援機構が定める基準に基づいて融資が行われます。この基準には、借入希望者の収入や信用情報、物件の評価などが含まれます。関連する法律としては、住宅ローンに関する法的な規制は、個別の法律というよりは、金融商品取引法や貸金業法などが関係してきます。

信用情報機関

信用情報とは、個人の借入状況や返済履歴などの情報のことです。この情報は、信用情報機関（CIC、JICCなど）に登録されており、金融機関は審査の際にこれらの情報を参照します。過去にローンの返済遅延があったり、自己破産などの情報があると、審査に通りにくくなる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

物件が決まっていないと審査に通らない？

いいえ、そうではありません。フラット35の事前審査は、物件が決まる前でも受けることができます。ただし、本審査では物件の評価も行われるため、事前審査に通ったからといって、必ずしも本審査に通るとは限りません。

過去の借入は必ず審査に落ちる原因？

いいえ、そうとは限りません。過去の借入の状況（完済しているか、延滞はなかったかなど）や、現在の収入、他の借入状況など、総合的に判断されます。完済していれば、審査に影響は少ないと考えられます。

妻の収入が少ないと不利？

夫婦共同名義で住宅ローンを組む場合、夫婦それぞれの収入を合算して審査を受けることができます。妻の収入が少ない場合でも、夫の収入と合わせて返済能力があると判断されれば、審査に通る可能性はあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

事前審査の準備

事前審査を受ける前に、以下の準備をしておくとスムーズです。

自己資金の準備： 頭金や諸費用など、自己資金の準備をしておきましょう。
借入希望額の決定： 借入希望額を決め、返済計画を立てておきましょう。
必要書類の確認： 収入証明書（源泉徴収票など）、本人確認書類など、金融機関が求める書類を確認し、事前に準備しておきましょう。

審査に通るためのポイント

信用情報の確認： 信用情報に問題がないか、事前に確認しておきましょう。
カードローンの完済： 妻のカードローンは、完済してから審査を受けるのが望ましいです。
収入の安定性： 安定した収入があることを証明できるよう、準備しておきましょう。
正確な情報開示： 審査に必要な情報を正確に開示しましょう。

具体例

例えば、夫が過去に消費者ローンを利用していたとしても、完済し、解約していれば、審査に通る可能性は十分にあります。妻のカードローンに関しても、完済すれば、審査への影響は小さくなります。また、夫婦の収入を合算して審査を受けることで、借入可能額が増える可能性もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなど）に相談することをおすすめします。

住宅ローンの種類で迷っている場合： フラット35以外にも、様々な住宅ローンがあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較検討するために、専門家のアドバイスを受けると良いでしょう。
返済計画に不安がある場合： 収入や支出、将来の見通しなどを考慮して、無理のない返済計画を立てるために、専門家に相談しましょう。
信用情報に不安がある場合： 信用情報に問題がある場合、専門家は、より適切なアドバイスや対策を提案してくれます。

専門家は、個々の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

物件が決まっていなくても、フラット35の事前審査を受けることは可能です。
過去の借入や現在のカードローンは審査に影響しますが、完済していれば、影響は小さくなります。
夫婦共同名義で住宅ローンを組む場合、夫婦それぞれの収入を合算して審査を受けることができます。
妻のカードローンは、完済してから審査を受けるのが望ましいです。
専門家に相談することで、より適切なアドバイスを受けることができます。

住宅ローンの審査は、個々の状況によって異なります。今回の情報が、少しでもお役に立てれば幸いです。頑張ってください！