テーマの基礎知識：フラット35と返済比率
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。金利が固定されているため、将来の金利変動リスクを気にせず、計画的な返済が可能です。
住宅ローンの審査では、借り入れ希望者の返済能力を評価するために「返済比率」が重要な指標となります。返済比率とは、年間の総返済額が年収に占める割合のことです。この比率が一定の基準を超えると、ローンの審査に通らない可能性があります。
返済比率の計算方法
- 年間の総返済額には、住宅ローンの年間返済額だけでなく、他の借り入れ（カードローン、自動車ローン、学資ローンなど）の年間返済額も含まれます。
- 年収には、給与所得だけでなく、不動産所得なども含まれる場合があります。
フラット35の審査では、金融機関によって返済比率の上限が異なります。一般的には、年収に応じて返済比率の上限が設定されています。例えば、年収が700万円の場合、返済比率の上限が35%となることもあります。
今回のケースへの直接的な回答：投資マンションの扱い
ご質問のケースでは、投資用マンションのローンがフラット35の審査にどのように影響するかが焦点となっています。フラット35を取り扱う金融機関によっては、投資用マンションの収支状況を考慮して、返済比率を計算することがあります。
具体的には、確定申告書を提出し、投資用マンションの経費を差し引いた結果、マイナス（赤字）になっている部分を収入から減額して、返済比率を計算する場合があります。この場合、マイナス部分が大きいほど、返済比率が低くなり、融資を受けやすくなる可能性があります。
一方で、プラス収支の投資用マンションを所有している場合は、その家賃収入を収入に加算して、返済比率を計算することもあります。この場合、家賃収入が多いほど、返済比率が低くなり、融資を受けやすくなる可能性があります。
ご質問のケースでは、年収700万円、投資マンションの経費が50万円の場合、650万円（年収から経費を差し引いた金額）の35%が返済比率の上限となる可能性があります。この範囲内で、他の借り入れの返済額と、自宅ローンの返済額が収まるように調整する必要があります。
関係する法律や制度：所得税法と不動産所得
今回のケースで関係する法律として、所得税法が挙げられます。所得税法では、不動産所得の計算方法について規定されています。不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いて計算されます。
不動産所得の計算
- 家賃収入
- – 必要経費（固定資産税、修繕費、減価償却費など）
- = 不動産所得
フラット35の審査では、この不動産所得の金額が、返済比率の計算に影響を与える可能性があります。マイナスの不動産所得（赤字）の場合は、収入から減額されることがあり、プラスの不動産所得（黒字）の場合は、収入に加算されることがあります。
誤解されがちなポイント：金融機関によって異なる審査基準
フラット35の審査基準は、金融機関によって異なる場合があります。同じフラット35を取り扱っていても、審査の厳しさや、投資用マンションの収支の評価方法などが異なることがあります。
例えば、ある金融機関では、投資用マンションの収支に関わらず、月々の返済額を既存借入として返済比率に算入する場合があります。一方、別の金融機関では、確定申告書を提出して、マイナス経常部分を収入から減額して、返済比率を計算する場合があります。
したがって、複数の金融機関に相談し、それぞれの審査基準や、投資用マンションの収支の評価方法を確認することが重要です。ご自身の状況に合った金融機関を選ぶことで、より有利な条件で住宅ローンを借りられる可能性があります。
実務的なアドバイスと具体例：審査を有利に進めるために
フラット35の審査を有利に進めるためには、以下の点に注意しましょう。
- 確定申告書の準備： 投資用マンションの確定申告書を提出することで、正確な収支状況を金融機関に伝えることができます。
- 複数の金融機関への相談： 複数の金融機関に相談し、それぞれの審査基準や、投資用マンションの収支の評価方法を比較検討しましょう。
- 自己資金の準備： 頭金を多く用意することで、借入額を減らし、返済比率を低くすることができます。
- 他の借り入れの見直し： カードローンや、その他の借り入れがある場合は、できる限り返済を進めて、返済比率を低くしましょう。
- 専門家への相談： 不動産に関する専門家（ファイナンシャルプランナー、税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることも有効です。
具体例
年収700万円、投資用マンションの経費が50万円の場合、
- ケース1： 投資用マンションが赤字の場合、50万円が収入から減額され、650万円をベースに返済比率が計算されます。
- ケース2： 投資用マンションが黒字の場合、家賃収入が収入に加算され、700万円を超える年収をベースに返済比率が計算される可能性があります。
どちらのケースでも、他の借り入れの状況によって、審査結果が大きく変わることがあります。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
- 複雑な状況： 投資用マンションの収支状況が複雑な場合や、他の借り入れが多い場合など、ご自身の状況が複雑な場合は、専門家のサポートが必要となることがあります。
- 税金に関する疑問： 確定申告や税金に関する疑問がある場合は、税理士に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。
- 住宅ローンの選択： どの住宅ローンを選ぶべきか迷っている場合は、ファイナンシャルプランナーに相談することで、ご自身の状況に合った住宅ローンを提案してもらうことができます。
専門家は、住宅ローンに関する知識や経験が豊富であり、個々の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。専門家のサポートを受けることで、安心して住宅ローンの手続きを進めることができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問の重要ポイントをまとめます。
- フラット35の審査では、投資用マンションの収支状況が考慮される場合があります。
- 金融機関によって、審査基準や、投資用マンションの収支の評価方法が異なります。
- 確定申告書の提出や、他の借り入れの見直しなど、審査を有利に進めるための対策があります。
- 専門家（ファイナンシャルプランナー、税理士など）に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。
フラット35の審査は、個々の状況によって結果が異なります。ご自身の状況に合わせて、適切な対策を講じ、専門家にも相談しながら、住宅ローンの手続きを進めましょう。
