フラット35の審査、アパートローンがあっても住宅ローンは通る？

フラット35審査：基礎知識とポイント解説

住宅ローンを検討する上で、まず理解しておきたいのが「フラット35」という制度です。これは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンで、最長35年の固定金利が特徴です。金利が変動しないため、将来の返済額が予測しやすく、計画的な返済が可能です。

フラット35の審査では、いくつかの重要なポイントがチェックされます。主なものとして、

• 借入希望者の信用情報（過去のローンの返済状況、クレジットカードの利用状況など）
• 年収（安定した収入があるか）
• 物件の担保評価（購入する物件の価値）
• 返済負担率（年収に対するローンの年間返済額の割合）

などがあります。今回の質問者さんのケースでは、アパートローンという別の借入があるため、この返済負担率が特に重要なポイントとなります。

今回のケースへの直接的な回答

不動産屋さんの言うように、フラット35ではアパートローンの残債を「全く見ない」ということはありません。審査では、すべての借入状況が考慮されます。ただし、フラット35の審査基準は、他の住宅ローンと比べて、比較的柔軟な側面があります。

今回のケースで、フラット35の審査に通る可能性は十分にあります。しかし、アパートローンの残債と、これから借り入れる住宅ローンの返済額を合わせたものが、年収に対して適切な割合（返済負担率）に収まるかどうかが、最大のポイントになります。

関係する法律や制度

住宅ローンに関する直接的な法律はありませんが、金融機関は、貸金業法や関連するガイドラインに基づいて審査を行います。また、住宅金融支援機構が定めるフラット35の利用基準も重要です。

これらの基準の中で、特に重要なのは、先ほども触れた「返済負担率」です。これは、年収に対する年間返済額の割合を示し、金融機関は、この割合が一定の基準を超えないように審査を行います。返済負担率が高すぎると、返済が滞るリスクが高まると判断されるためです。

誤解されがちなポイント

今回のケースで、誤解されがちなのは、「フラット35だから、アパートローンは審査に影響しない」という点です。これは、正確ではありません。フラット35であっても、他の借入がある場合は、その返済状況や残債額が審査に影響します。

また、「不動産屋の言うことは、必ずしも正しいとは限らない」という点も重要です。不動産屋は、住宅ローンの専門家ではありません。彼らは、物件の販売を主な目的としているため、審査に関する情報が、必ずしも正確ではない場合があります。住宅ローンの審査については、金融機関の担当者や、住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談することをお勧めします。

実務的なアドバイスと具体例

フラット35の審査を有利に進めるためには、いくつかのポイントがあります。

• 自己資金を増やす：頭金を増やすことで、借入額を減らし、返済負担率を下げることができます。
• 他の借入を減らす：アパートローンなど、他の借入を減らすことで、返済負担率を下げることができます。
• 収入合算を利用する：夫婦で収入がある場合、収入を合算することで、借入可能額を増やすことができます。ただし、収入合算には、連帯保証人や連帯債務者になるなどの注意点があります。
• 複数の金融機関に相談する：金融機関によって、審査基準や金利が異なります。複数の金融機関に相談し、自分に合った条件の住宅ローンを探すことが重要です。

具体例として、質問者さんのケースでは、奥様の年収も考慮に入れることで、借入可能額が増える可能性があります。また、アパートローンの繰り上げ返済を検討することで、返済負担率を下げ、審査に通りやすくすることも可能です。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの審査は、個々の状況によって大きく異なります。専門家に相談することで、以下のようなメリットがあります。

• 正確な情報が得られる：住宅ローンの専門家は、最新の制度や審査基準について、正確な情報を持っています。
• 最適なプランを提案してくれる：専門家は、個々の状況に合わせて、最適な住宅ローンや返済プランを提案してくれます。
• 審査通過の可能性を高めるアドバイスがもらえる：専門家は、審査を有利に進めるための具体的なアドバイスをしてくれます。
• 手続きをサポートしてくれる：専門家は、住宅ローンの手続きをサポートしてくれます。

今回のケースでは、

• アパートローンがある
• 住宅ローンの審査に不安がある
• 不動産屋の説明に疑問がある

といった理由から、住宅ローンアドバイザーや、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• フラット35の審査では、アパートローンを含むすべての借入状況が考慮される。
• 返済負担率が、審査の合否を左右する重要なポイントとなる。
• 不動産屋の言うことを鵜呑みにせず、専門家に相談することが重要。
• 自己資金を増やす、他の借入を減らすなど、審査を有利に進めるための対策がある。
• 住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談することで、最適なプランを提案してもらい、審査通過の可能性を高めることができる。

マイホームの購入は、人生における大きな決断です。焦らず、しっかりと情報を収集し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な住宅ローンを選んでください。