フラット35借り換え：共有持分と借入負担割合の落とし穴！贈与税リスクも解説

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローンと共有持分、贈与税

住宅ローンは、不動産を購入するための融資です。連帯債務とは、複数の債務者が連帯して債務を負うことを意味します。共有持分とは、不動産の所有権を複数人で分ける割合のことです。登記簿に記載され、所有権の範囲を示します。

一方、贈与税は、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。今回のケースでは、夫と妻の負担割合が異なるため、銀行の提案に従うと、妻から夫への「無償の資金提供」とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

銀行の言い分は必ずしも正しくありません。 借り換えの際の負担割合は、登記上の共有持分ではなく、**実質的な負担割合**を考慮すべきです。 質問者様の計算方法（住宅ローン控除の計算方法）は、自己資金の負担を考慮した実質的な負担割合を反映しているため、より適切です。

関係する法律や制度

* **贈与税法**: 無償で財産を受け渡す贈与行為に対して課税されます。今回のケースでは、銀行の提案通りに借り換えを行うと、妻から夫への資金の移動が贈与とみなされる可能性があります。
* **不動産登記法**: 不動産の所有権や権利関係を登記簿に記録する法律です。登記上の共有持分は、所有権の割合を示しますが、必ずしも経済的な負担割合と一致するとは限りません。

誤解されがちなポイントの整理

登記上の共有持分と実質的な負担割合は必ずしも一致しません。登記は所有権の割合を示すものであり、経済的な負担割合を示すものではありません。自己資金の負担や、ローン返済における実際の負担割合を考慮することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

借り換えの際には、銀行に住宅ローン控除の計算方法に基づく実質的な負担割合を説明し、その割合で借り換えを行うよう交渉する必要があります。 具体的な証拠として、住宅購入時の契約書や、住宅ローン控除の確定申告書などを提示すると効果的です。 銀行が納得しない場合は、別の金融機関に相談することも検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 銀行との交渉が難航した場合
* 贈与税の発生リスクについて専門的な判断が必要な場合
* 借り換えに関する複雑な手続きに不安がある場合

税理士や司法書士などの専門家に相談することで、適切な手続きやリスク回避策をアドバイスしてもらうことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

フラット35の借り換えにおいては、登記上の共有持分だけでなく、自己資金の負担などを考慮した実質的な負担割合を重視する必要があります。銀行の提示に疑問を感じたら、積極的に交渉し、必要に応じて専門家に相談しましょう。贈与税の発生リスクを避けるためにも、慎重な対応が求められます。 実質的な負担割合を明確に示すことで、円滑な借り換え手続きを進めることができます。