フラット35利用！土地取得前の名義と出資割合、贈与と税金、相続への影響を徹底解説

【背景】
フラット35を利用して住宅ローンを組む予定です。住宅支援機構から審査申込用紙を持ち帰りました。妻の実家から多額の贈与を受ける予定です。

【悩み】
土地と建物を取得する際、夫婦の名義をどのようにすればいいのか悩んでいます。夫婦それぞれ半分ずつの共有にするか、出資割合に応じて名義にするか迷っています。固定資産税や将来の相続にも影響があるか知りたいです。

土地・建物は共有で、出資割合を反映した方が、相続や税金対策に有利です。

まず、フラット35（フラット35Sを含む）とは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供する住宅ローンです。長期固定金利で、金利が低いことが特徴です。今回質問者様は、このフラット35を利用して住宅を購入しようとしています。

次に、土地や建物の名義についてです。夫婦で取得する場合は、以下の2つの方法が考えられます。

* **共有：** 夫婦が共同で所有する形態です。割合は、通常は等分（5分5分）ですが、出資割合に応じて変えることも可能です。
* **単独所有：** どちらか一方が単独で所有する形態です。

そして、贈与とは、無償で財産を譲り渡すことです。贈与税は、一定額を超える贈与があった場合に課税されます。

最後に、相続とは、被相続人が死亡した際に、相続人がその財産を承継することです。相続税は、相続財産が一定額を超える場合に課税されます。

妻からの多額の贈与を受ける予定とのことですので、土地・建物の名義は、**出資割合を反映した共有**にするのが良いでしょう。例えば、妻からの贈与額が多い場合は、妻の出資割合を高く設定することで、将来の相続や贈与税の負担を軽減できます。

土地や建物の所有形態は、民法（共有に関する規定）によって定められています。贈与税は、相続税法によって規定されています。相続税は、相続税法によって規定されています。固定資産税は、固定資産税評価額に基づいて課税されます。

夫婦で半分ずつ所有すれば、固定資産税が半分になる、という誤解は避けましょう。固定資産税は、所有する土地・建物の評価額に基づいて課税され、名義が複数であっても税額は変わりません。ただし、相続の際には、共有割合に応じて相続財産が分割されます。

例えば、土地代1000万円、建物代2000万円で、妻から1500万円の贈与を受けた場合、土地と建物の名義を妻75％、夫25％の割合で共有にすることで、妻の出資割合を反映できます。これは、将来の相続や贈与税の計算に影響します。専門家（税理士など）に相談し、最適な割合を決定することをお勧めします。

贈与額が大きかったり、複雑な財産状況の場合、税理士や不動産会社などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた最適な名義や出資割合、税金対策などをアドバイスしてくれます。

フラット35を利用した住宅取得において、妻からの贈与を受ける場合は、土地・建物の名義を共有にし、出資割合を贈与額を反映させることが、将来の相続や税金対策において有利です。専門家への相談も検討しましょう。固定資産税は名義に関係なく評価額で決まることを理解しておきましょう。