フラット35連帯債務：母親と共有持分？贈与税対策を徹底解説！2380万円借入の疑問を解決

1. フラット35と連帯債務の基礎知識

フラット35とは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供する住宅ローンです。（住宅ローン金利が低いのが特徴です）。 連帯債務とは、複数の債務者が連帯して債務を負うことをいいます。借入人が返済できなくなった場合、連帯債務者も返済責任を負います。今回のケースでは、質問者さんと母親が連帯債務者となります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

銀行が共有持分を求めているのは、担保（抵当権）の設定方法に関する銀行の内部規定による可能性が高いです。しかし、質問者様のみが返済し、母親が居住しないのであれば、共有持分は必ずしも必要ありません。銀行と交渉し、単独名義での所有に変更できないか確認することをお勧めします。贈与税については、母親が質問者様に資金を贈与したとみなされる可能性があり、贈与税の申告が必要となる可能性があります。

3. 関係する法律や制度

* **抵当権設定に関する民法**: 不動産を担保にローンを組む場合、抵当権が設定されます。抵当権の設定は、所有権と関係なく行うことができます。
* **贈与税に関する相続税法**: 無償で財産を贈与した場合、贈与税が課税される場合があります。今回のケースでは、住宅ローンの借入金の一部を母親が負担したとみなされれば、贈与とみなされる可能性があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

* **共有持分＝居住権ではない**: 共有持分は不動産の所有権を共有することですが、居住権とは異なります。母親が住まないからといって、共有持分が不要になるわけではありません。（ただし、銀行と交渉次第では変更の可能性があります）
* **連帯債務者＝所有者ではない**: 連帯債務者は、ローンの返済責任を負いますが、必ずしも不動産の所有者である必要はありません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

銀行と交渉し、単独名義での所有権取得を目指しましょう。その際、母親が一切の所有権を放棄する旨の書類を作成し、提出することが有効です。贈与税対策としては、贈与税の申告が必要となる可能性があるため、税理士に相談し、適切な手続きを行う必要があります。例えば、贈与税の節税対策として、暦年贈与（年間110万円までは贈与税が非課税）などを検討することもできます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースは、法律（民法、相続税法）や税務に関する専門知識が必要となるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、適切な手続きを行い、トラブルを回避することができます。特に、贈与税の申告や節税対策は専門家の知識が不可欠です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 銀行と交渉し、単独名義での所有権取得を目指しましょう。
* 母親が居住せず、質問者様が全額返済する場合は、共有持分は必ずしも必要ありません。
* 贈与税の発生可能性があるため、税理士に相談し、適切な手続きを行いましょう。
* 専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、安心安全な住宅取得を実現できます。