フラット35S住宅ローン中の転勤、家の売却・賃貸・単身赴任の選択肢を徹底解説

フラット35S住宅ローン：転勤時の売却・賃貸・単身赴任の選択肢を徹底解説

転勤が決まり、住宅ローンを抱えたまま、持ち家をどうするか悩んでいる方は少なくありません。特に、フラット35Sのような住宅ローンを利用している場合は、売却や賃貸に関して様々な疑問が生じるものです。
ここでは、フラット35Sの基本的な知識から、売却、賃貸、単身赴任のそれぞれの選択肢について、メリット・デメリット、注意点などを詳しく解説していきます。
ご自身の状況に合わせて、最適な選択肢を見つけるための参考にしてください。

テーマの基礎知識：フラット35Sとは？

フラット35Sは、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を対象としており、金利が優遇されることで、よりお得に住宅ローンを利用できます。
フラット35Sには、金利引き下げ期間が短い「フラット35S（金利Aプラン）」と、金利引き下げ期間が長い「フラット35S（金利Bプラン）」があります。

フラット35Sの主な特徴

• 長期固定金利: 金利変動リスクを抑えられます。
• 省エネ・耐震住宅への優遇: 金利引き下げにより、質の高い住宅をお得に購入できます。
• 多様な借入期間: 最長35年の長期ローンが利用可能です。

フラット35Sは、住宅ローンの選択肢の一つであり、他の住宅ローンと比較検討し、ご自身のライフプランに合ったものを選ぶことが重要です。

今回のケースへの直接的な回答：フラット35Sでも売却・賃貸は可能

フラット35Sを利用しているからといって、家の売却や賃貸ができないわけではありません。
フラット35Sの契約内容に、売却や賃貸を禁止する条項は通常含まれていません。
ただし、住宅ローンを完済することが前提となります。
売却の場合は、売却代金で住宅ローンを完済できれば問題ありません。賃貸の場合は、住宅ローンの返済を続けながら、家賃収入を得ることになります。
今回のケースでは、転勤に伴い、売却、賃貸、単身赴任のいずれかの選択肢を検討しているとのことですが、フラット35Sであることは、これらの選択肢を制限するものではありません。

関係する法律や制度：住宅ローン減税と売却時の注意点

住宅ローンに関連する法律や制度として、まず「住宅ローン減税」が挙げられます。
住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税や住民税が控除される制度です。
売却や賃貸を行う場合、この住宅ローン減税への影響を考慮する必要があります。
売却により住宅ローンを完済した場合、その年の年末調整までは住宅ローン減税が適用されますが、翌年以降は適用されません。
賃貸の場合は、居住用としていないため、住宅ローン減税の適用は受けられません。
また、売却時には、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得がプラスの場合、税金が発生し、マイナスの場合、税金は発生しません。
ただし、一定の条件を満たせば、譲渡所得税の軽減措置を受けられる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理：フラット35Sの売却・賃貸に関する誤解

フラット35Sを利用していると、売却や賃貸ができないという誤解があるようです。
これは、フラット35Sの仕組みを正しく理解していないことや、情報源の誤りなどが原因として考えられます。
フラット35Sは、あくまで住宅ローンの種類であり、売却や賃貸を制限するものではありません。
ただし、売却や賃貸を行う際には、住宅ローンの完済や、住宅ローン減税への影響などを考慮する必要があります。
また、賃貸に出す場合は、住宅ローン契約の内容によっては、金融機関への事前相談が必要となる場合があります。
契約内容をよく確認し、不明な点は金融機関に確認することが大切です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：各選択肢のメリット・デメリット

転勤時の住宅に関する選択肢として、売却、賃貸、単身赴任の3つが考えられます。それぞれの選択肢について、メリットとデメリットを比較検討してみましょう。

1. 売却

• メリット:
  • 住宅ローンから解放される。
  • 固定資産税などの維持費がかからなくなる。
  • 転勤先での住居を自由に選べる。
• デメリット:
  • 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合、自己資金で不足分を補填する必要がある。（任意売却になった場合、信用情報に傷がつく可能性がある。）
  • 売却益が出た場合は、譲渡所得税が発生する。
  • 住み慣れた家を手放すことになる。

2. 賃貸

• メリット:
  • 家賃収入を得ることができる。
  • 転勤後も自宅を所有し続けられる。
  • 将来的に自宅に戻る選択肢を残せる。
• デメリット:
  • 空室リスクがある。
  • 修繕費や固定資産税などの維持費がかかる。
  • 入居者とのトラブルが発生する可能性がある。
  • 住宅ローン減税が受けられない。

3. 単身赴任

• メリット:
  • 家族と離れ離れになる期間はあるものの、家を手放す必要がない。
  • 住宅ローン減税を継続して受けられる。
• デメリット:
  • 家族との時間、会える機会が減る。
  • 生活費が二重にかかる可能性がある。
  • 自宅の維持管理が必要となる。

今回のケースでは、住宅ローンの残高が売却価格を下回る可能性があるため、売却は慎重に検討する必要があります。
賃貸に出す場合は、家賃収入と維持費のバランスを考慮し、空室リスクや管理体制についても検討が必要です。
単身赴任の場合は、家族とのコミュニケーションを密にし、生活費の負担についても事前に話し合っておくことが大切です。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家への相談を検討すべきケース

住宅ローンの問題は複雑であり、個々の状況によって最適な選択肢は異なります。
以下の場合は、専門家への相談を検討することをお勧めします。

• 売却を検討している場合:
  不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見込みを確認しましょう。
  住宅ローン残高を下回る可能性がある場合は、任意売却についても相談しましょう。
  税理士に相談し、譲渡所得税やその他の税金について確認することも重要です。
• 賃貸を検討している場合:
  不動産会社に相談し、賃料相場や管理体制について確認しましょう。
  賃貸経営のリスクや、必要な手続きについてもアドバイスを受けることができます。
• 単身赴任を検討している場合:
  ファイナンシャルプランナーに相談し、家計の見直しや、将来のライフプランについて相談しましょう。
  住宅ローンの返済計画についても、アドバイスを受けることができます。

専門家のアドバイスを受けることで、ご自身の状況に合った最適な選択肢を見つけることができます。
複数の専門家に相談し、それぞれの意見を聞いた上で、最終的な判断をすることをお勧めします。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

フラット35Sを利用しているからといって、売却や賃貸ができないわけではありません。
転勤に伴い、売却、賃貸、単身赴任のいずれかの選択肢を検討する際には、それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、ご自身の状況に合わせて最適な選択肢を選ぶことが重要です。
売却の場合は、売却価格と住宅ローン残高の差額、譲渡所得税などを考慮する必要があります。
賃貸の場合は、家賃収入と維持費のバランス、空室リスクなどを考慮する必要があります。
単身赴任の場合は、家族とのコミュニケーションや生活費について、事前に話し合っておくことが大切です。
専門家への相談も検討し、様々な情報を収集した上で、慎重に判断しましょう。