プレサンスの投資マンション売却、5年縛りって本当？売れない場合の対処法を解説

【背景】

身内の方が、プレサンスという会社の投資用マンションを3件契約してしまった。
契約時に「5年間は売却できない」と言われたらしい。
オーナーなのに売却できない状況に疑問を感じている。

【悩み】

本当に5年間も売却できないのか知りたい。
売却できない場合、何か対策はあるのか知りたい。

売却制限は契約内容によります。まずは確認を。売れない場合の対策は専門家への相談も検討しましょう。

売却制限とマンション売却の基本

マンションを所有していると、自由に売却できるのが一般的です。しかし、今回のケースのように、売却に制限がかかる場合もあります。これは、契約内容や、マンションの持つ特性、あるいは売主であるオーナーの状況によって変わってくるのです。

まずは、マンション売却の基本的な流れから見ていきましょう。

売却の意思決定: 売却したい物件の情報を集め、売却価格などを検討します。
不動産会社の選定: 信頼できる不動産会社を選び、売却の仲介を依頼します。
売却活動: 不動産会社が物件情報を公開し、購入希望者を探します。
売買契約: 購入希望者が見つかれば、価格や条件を交渉し、売買契約を締結します。
決済・引き渡し: 代金を受け取り、物件を引き渡します。

この流れの中で、売却を妨げる要因がないか、事前に確認することが重要です。

今回のケースへの直接的な回答

プレサンスのマンションで「5年間売却できない」と言われたとのことですが、これは契約内容によって異なります。契約書をよく確認することが重要です。契約書には、売却に関する条項（条文）が記載されているはずです。例えば、

売却制限の有無: 売却できる期間に制限があるのか、ないのか。
売却できる場合の条件: 制限がある場合、どのような条件を満たせば売却できるのか。
違約金に関する規定: 早期に売却する場合、違約金が発生するのか。

これらの点をチェックしましょう。もし、売却できない期間が定められていたとしても、その期間が過ぎれば売却できるようになります。また、契約内容によっては、例外的に売却できる場合もあります。

関係する法律や制度

マンションの売却には、様々な法律や制度が関係します。主なものとしては、以下のものがあります。

区分所有法: マンションの所有や管理に関する基本的なルールを定めた法律です。
不動産登記法: 不動産の権利関係を明確にするための法律です。
宅地建物取引業法: 不動産取引の公正さを確保するための法律です。

今回のケースで直接的に関係するのは、売買契約の内容です。契約は、民法に基づいて締結されます。民法では、契約の自由が原則として認められていますが、同時に、契約内容によっては、売主の権利を制限することもあります。

誤解されがちなポイントの整理

マンション売却に関する誤解として、以下のようなものがあります。

「売却できない」＝「絶対に売れない」ではない: 契約内容によっては、売却できる条件が定められている場合があります。また、契約期間が満了すれば、自由に売却できるようになります。
「5年縛り」＝法律で決まっているわけではない: 売却制限の期間は、契約によって異なります。法律で一律に定められているわけではありません。
「売れない」のは、オーナーのせいだけではない: 不動産市場の状況や、物件の条件（立地、築年数など）によっても、売却の難易度は変わってきます。

これらの誤解を解くことで、より現実的な対策を立てることができます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

もし、売却に制限がある場合でも、いくつかの対策を講じることができます。

契約内容の確認: まずは、契約書を隅々まで確認し、売却に関する条項を正確に把握しましょう。弁護士や不動産専門家に相談するのも有効です。
不動産会社への相談: 不動産会社に相談し、売却の可能性や、売却できる場合の条件についてアドバイスをもらいましょう。複数の不動産会社に相談することで、より多くの情報を得ることができます。
売却条件の見直し: 売却価格や、引き渡し時期など、売却条件を見直すことで、売却しやすくなる場合があります。
専門家への相談: 弁護士や税理士など、専門家に相談し、法的なアドバイスや、税金に関するアドバイスをもらいましょう。

具体例として、

契約書に「5年間は売却できない。ただし、〇〇の条件を満たせば売却できる」という条項があった場合、その条件を満たすように努力する。
売却価格を下げたり、内装リフォームを行うなどして、購入希望者が見つかりやすくする。
売却できない期間が迫っている場合、不動産会社と協力して、事前に売却活動を開始する。

などが考えられます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

契約内容が複雑で、自分だけでは理解できない場合: 弁護士に相談し、契約内容の解釈や、法的アドバイスをもらう。
売却に関するトラブルが発生した場合: 弁護士に相談し、法的手段による解決を目指す。
税金に関する疑問がある場合: 税理士に相談し、税金に関するアドバイスをもらう。
売却活動がうまくいかない場合: 不動産会社だけでなく、他の不動産専門家（不動産鑑定士など）に相談し、客観的なアドバイスをもらう。

専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、的確なアドバイスをしてくれます。また、専門家を通じて、より有利な条件で売却できる可能性もあります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

売却制限の有無は契約内容による: まずは、契約書をよく確認することが重要です。
「5年縛り」は、契約期間の一例: 法律で定められているわけではありません。
売却できない場合でも、対策はある: 不動産会社への相談や、売却条件の見直し、専門家への相談など、様々な対策を検討できます。
専門家への相談も検討: 契約内容が複雑な場合や、トラブルが発生した場合は、専門家への相談を検討しましょう。

マンション売却は、専門的な知識が必要となる場合があります。一人で悩まず、積極的に情報収集し、専門家にも相談しながら、最適な解決策を見つけてください。