マイホームを妻に贈与！ローン残高超過で贈与税はゼロ？徹底解説

質問の概要

私はローン付きのマイホームを持っています。その家を妻に譲渡した場合、贈与税が発生する可能性があるとネットでみました。知り合いにも相談したのですが、今の家の価値（売却価格）よりローン残高が上回る場合、マイナス資産として贈与税はかからないと言われたのですが、本当ですか？因みに家の権利やローンは、私一人で契約しています。

【背景】
* ローン付きのマイホームを所有している。
* 妻へのマイホームの譲渡を検討している。
* ネットの情報で贈与税の発生可能性を知った。
* 知人からは、ローン残高が売却価格を上回る場合は贈与税がかからないと聞いた。

【悩み】
ローン残高が売却価格を上回る場合、本当に贈与税はかからないのか知りたいです。また、贈与税に関する手続きについても不安です。

贈与税は発生しません。

贈与税と不動産の基礎知識

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。不動産も財産の1つなので、マイホームを妻に譲渡（贈与）する場合、贈与税の対象となります。贈与税の税率は、贈与額と受贈者との関係によって異なります。配偶者間の贈与には、一定の金額までは非課税枠（（2024年1月1日現在）年間110万円）が適用されます。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問のケースでは、住宅の売却価格よりもローン残高の方が上回っている場合、つまり「マイナス資産」の場合、贈与税はかかりません。これは、贈与された財産の価額がゼロ以下になるためです。贈与税は、財産の価額を基に計算されるため、価額がゼロ以下であれば税金は発生しません。

関係する法律や制度

贈与税の課税に関する法律は、相続税法です。この法律において、贈与税の計算方法や非課税枠などが規定されています。また、不動産の評価については、路線価や公示価格などを参考に算出されます。（路線価：国税庁が毎年公表する、土地の評価額。公示価格：国土交通省が毎年公表する、土地の評価額）

誤解されがちなポイントの整理

「マイナス資産だから贈与税がかからない」という点は、多くの場合正しく理解されていますが、注意すべき点があります。それは、ローンの残高が正確に把握されているか、そして、不動産の評価額が正確に算出されているかです。不動産の評価額は、市場価格（実際に売買された価格）とは異なる場合があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、住宅ローンの残高が3,000万円で、住宅の評価額が2,500万円の場合、贈与された財産の価額は-500万円となります。この場合、贈与税はかかりません。しかし、評価額が3,000万円を超えている場合は、その超過分に対して贈与税が課税されます。正確な評価額を知るためには、不動産鑑定士に依頼するのが確実です。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の評価額や贈与税の計算は複雑なため、自身で判断することが難しい場合があります。特に、高額な不動産の場合や、複雑なローン条件がある場合は、税理士や不動産鑑定士に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、税金対策を適切に行い、トラブルを回避できます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* ローン残高が売却価格を上回る「マイナス資産」の不動産を贈与した場合、贈与税はかかりません。
* 不動産の評価額は、市場価格とは異なる可能性があるため注意が必要です。
* 高額な不動産や複雑なローン条件の場合は、税理士や不動産鑑定士に相談することをお勧めします。正確な情報に基づいて判断することが重要です。