マイホーム建設を阻む越境フェンス問題！不動産業者と売主の責任はどこまで？

テーマの基礎知識：不動産売買と瑕疵担保責任

不動産売買契約では、売主は買主に対し、物件に瑕疵（かし）（欠陥）がないことを保証する「瑕疵担保責任」を負います。これは、民法（日本の法律）で定められています。しかし、この責任は、売主が瑕疵を「知っていた」か「知らなかった」かで大きく変わってきます。今回のケースでは、売主はフェンスの存在を知らなかったと主張しているので、この点が重要になります。

今回のケースへの直接的な回答：不動産業者と売主の責任

今回のケースでは、不動産業者には、重要事項説明書に記載された内容と実際の状況に相違があったため、一定の責任があると考えるのが自然です。 不動産会社は、売買契約の媒介を行う際に、物件に関する情報を調査する義務（当然、専門家としての注意義務）があります。 完全な境界調査までは求められないとしても、目視による確認や近隣への聞き込み調査など、より詳細な調査を行うべきでした。 売主がフェンスの存在を知らなかったとしても、不動産業者には、その状況を把握し、買主へ正確な情報を伝える義務があったと言えます。

関係する法律や制度：民法と宅地建物取引業法

今回のケースには、民法（特に瑕疵担保責任に関する規定）と宅地建物取引業法（不動産業者に関する法律）が関係します。宅地建物取引業法では、不動産会社は、買主に対して物件に関する重要な情報を正確に伝えなければなりません。 重要事項説明書に記載されていない重要な瑕疵があった場合、不動産会社は責任を問われる可能性があります。

誤解されがちなポイント：境界確定と責任の所在

「境界確定」は、土地の境界線を明確に定める手続きです。 今回のケースでは、境界線が明確にされていないことが問題になっていますが、必ずしも境界確定が済んでいないからといって、不動産業者や売主の責任が免除されるわけではありません。 重要なのは、売買契約時に買主が正確な情報を提供され、納得の上で契約を締結したかどうかです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：損害賠償請求と交渉

まず、不動産業者と売主に、状況説明を行い、損害賠償（工事遅延による損害、精神的苦痛など）の請求を検討すべきです。 交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討することも必要です。 具体的には、フェンス撤去費用、工事遅延による損害賠償、精神的損害賠償などを請求できます。 証拠として、重要事項説明書、契約書、写真、メールのやり取りなどを保管しておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士への相談

交渉が難航したり、損害賠償請求額が大きかったりする場合は、弁護士に相談することを強くお勧めします。 弁護士は、法律的な知識に基づいて、適切な対応策をアドバイスし、交渉や訴訟を支援してくれます。 特に、複雑な法的問題や高額な損害賠償請求の場合には、専門家の力を借りる方が有利です。

まとめ：正確な情報提供と専門家への相談が重要

不動産売買においては、正確な情報提供が非常に重要です。 今回のケースでは、不動産業者による不十分な調査と情報提供が問題となりました。 このようなトラブルを避けるためには、契約前に自ら積極的に調査を行い、必要であれば専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談することが重要です。 また、重要事項説明書の内容を十分に理解し、疑問点は解消してから契約を締結しましょう。 トラブル発生時は、証拠をしっかり保管し、冷静に状況を判断し、必要に応じて専門家の力を借りることが大切です。