マイホーム購入資金確保！実家売却と贈与で税金対策を徹底解説！土地名義変更、贈与、相続…賢く資金調達する方法

1. 土地の名義変更と売却益

まず、祖父名義の土地を母名義に変更する手続きについてです。これは相続（被相続人が亡くなって相続人が財産を承継すること）ではなく、生前贈与（生きている間に財産を贈与すること）となります。生前贈与には贈与税（贈与された財産に対して課税される税金）がかかります。贈与税の計算は複雑ですが、基本的には贈与された財産の価額から基礎控除額（一定額までは非課税）を差し引いた額に税率を掛けて計算します。基礎控除額は年間110万円です。

土地の名義変更には司法書士（不動産登記に関する手続きを専門に行う国家資格者）に依頼する必要があります。費用は土地の価格や手続きの複雑さによって異なりますが、数十万円程度が相場でしょう。

次に、名義変更後の土地売却についてです。売却益（売却価格から取得価格と譲渡費用を差し引いた利益）には譲渡所得税（不動産の売却益に対して課税される税金）がかかります。譲渡所得税の計算も複雑ですが、売却益から必要経費を差し引いた額に税率を掛けて計算します。取得価格や譲渡費用、そして売却時期によって税率が変わるため、正確な計算は税理士（税務に関する専門家）に相談するのが良いでしょう。

2. 建物購入と贈与税

祖父名義で新築住宅を購入し、数年後に贈与を受ける場合も贈与税がかかります。建物の価格、贈与時期、贈与者の財産状況などによって税額は大きく変動します。贈与税の税率は累進課税（課税額が大きくなるほど税率が高くなる）なので、高額な贈与ほど税負担が大きくなります。

3. 関係する法律や制度

* **相続税法**: 相続による財産の承継に関する法律。
* **贈与税法**: 贈与による財産の移転に関する法律。
* **不動産登記法**: 不動産の所有権などの登記に関する法律。
* **譲渡所得税**: 不動産の売却益に対する税金。

4. 誤解されがちなポイント

「実家売却金は贈与ではないから税金がかからない」と誤解している人がいます。しかし、実家売却金が親からの贈与とみなされるケースもあります。特に、売却価格が時価より著しく低い場合や、親が売却益を全く受け取らず、子供に全額を贈与する場合などは、贈与とみなされる可能性が高まります。

5. 実務的なアドバイスと具体例

相続税・贈与税対策には、専門家への相談が不可欠です。税理士や司法書士に相談し、最適な手続き方法を検討しましょう。例えば、贈与税の節税対策として、複数年に分けて贈与を行う、年間の贈与限度額（110万円）を活用するなどの方法があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

税金に関する手続きは複雑で、誤った手続きを行うと多額の税金を納めなければならない可能性があります。また、税制改正なども考慮する必要があるため、専門家である税理士や司法書士に相談することが非常に重要です。特に、高額な不動産の売買や贈与に関わる場合は、専門家の助言なしに自己判断で進めるのは危険です。

7. まとめ

マイホーム購入資金の確保は、土地の名義変更、売却、贈与など、税金に関する複雑な手続きを伴います。相続税、贈与税、譲渡所得税といった税金対策を適切に行うためには、税理士や司法書士といった専門家への相談が不可欠です。専門家のアドバイスを得ながら、計画的に資金を調達し、安心してマイホーム購入を進めましょう。 早めの相談が、税金負担の軽減につながります。